万通巧设融资局：借腾挪盈石正奇“补血”天津万通中心

每经记者 杜冉乐

一家普通的投资公司，却在多个企业之间买来卖去，兜兜转转，最终又回到原点。这家被视为棋子的公司背后，究竟隐藏着什么秘密？

10月24日，万通地产（600246，SH）发布公告称，公司以4.158亿元收购中融国富投资管理有限公司（以下简称中融国富）持有北京盈石正奇投资有限公司（以下简称盈石正奇）100%股权。

上述收购看似简单，字里行间却另藏玄机，这个1年以后才须履约的期权，对万通尤为重要。

《每日经济新闻》记者发现，上述标的物原属于万通地产，但经过多次腾挪，万通将信托及信托系PE子公司的融资所得借新还旧，“输血”天津万通中心，该中心开建3年来进展较慢，近期才对外招租，万通地产也面临较大的短债及转型压力。

“棋子”盈石正奇

2012年9月，外贸信托发行了一只名为富祥13号（天津万通中心项目）投资基金集合信托计划产品，计划募资4.158亿元，发行期截至当年10月18日，预期收益率11.5%~13%，采取“3+2”期限结构，其中3年项目运营期，2年处置期。

按照产品设计方案，4.158亿元资金用于收购万通地产所持盈石正奇100%股权并对其增资，由盈石正奇将全部资金投向昆山博远万智合伙制基金，由昆山万通英睿管理运作资金，进而收购万通地产全资子公司天津和信近49%的股权，用于开发旗下的天津万通中心。

一位信托界人士告诉《每日经济新闻》记者，那些年监管层对地产信托的管控较为严厉，不少地产信托产品受高利润诱惑，往往被包装成私募基金，其信托资金最后也暗中流向了地产项目。

前述产品约定，3年期结束，如果万通地产未能行权，外贸信托有权处置信托资金所持有天津和信近49%股权，且万通地产须跟随对外处置其所持有的天津和信51%股权。

按照万通的公告，盈石正奇100%股权当前已为中融国富所持有。工商查询显示，上述股权所属关系暂未变更。

《每日经济新闻》记者致电外贸信托，对方表示上述资金刚在今年10月21日全部兑付，但未透露万通的兑付形式。

一个疑问是，万通回购盈石正奇100%股权之后，为何又卖给了中融国富？万通回购资金又从何而来？既然卖了，万通又为何掉转头紧急发布收购公告？

10月26日，记者致电万通地产，其证券事务代表表示领导不在，但会将问题反映上去。截至发稿，记者仍未收到回复。

外界猜测，中融国富只是一个过桥融资的通道。公告显示，中融国富今年5月份才成立，隶属于中融信托全资设立的PE子公司中融鼎新，与万通并无关联。

10月15日至11月底，第三方理财平台正在销售一只名为“中融国富·稳兴1号契约型基金”产品，存续期1年，总规模4亿元，预期收益率8%~8.3%，对接天津和信近49%股权。

公告显示，万通承诺收购中融国富持有盈石正奇100%股权，但节点为上述契约型基金成立1年之后，资金来自契约型基金优先级份额4.158亿元。除了前述收购价款之外，万通还须支付中融国富对标的物的股权维持费。

短债高企或制约转型

5年前，万通地产耗资4.73亿元收购了天津和信100%股权，从而获得了天津信达广场2期项目，随后更名为万通中心，以此作为万通掌舵人冯仑试图缔造“万通中心”商业品牌的核心项目之一。

据了解，天津万通中心2012年3月份正式开工，计划2015年竣工，总投资预计约16亿元，地价总成本5.14亿元，可售面积6.36万平方米，其中整个写字楼部分拟全部自持。

万通半年报显示，截至今年6月底，万通地产仍未对外销售天津万通中心。天津万通中心一位工作人员表示，天津万通中心商业在10月份开始对外招租。

天津一位地产人士表示，除了万通中心，在小白楼片区还有凯德收购的欧嘉华以及富力中心项目，跨过海河还有嘉里、中信的类似项目，所以万通中心未来面临的竞争非常激烈。

上述商业项目开发历时3年多，万通地产不断对其“输血”投资，但万通地产本身也面临较大的短期偿债压力。

今年半年报显示，万通地产应付利息逾1亿元，同比增幅高达203%，其他应付款约8.44亿元，短期借款与一年内到期非流动负债合计约31.84亿元，但其账面现金为9.37亿元，已难以覆盖短期债务，预收账款7.58亿元，也同比减少逾2亿元。

今年上半年，董事会被改组之后的万通地产原本希望借重大资产重组转型“互联网+”，但最终夭折，随后启动不超过45亿元的定增预案，投向天津万通中心等4个地产项目，但目前仍处于证监会受理阶段。