每日经济新闻

    万通巧设融资局:借腾挪盈石正奇“补血”天津万通中心

    每经网 2015-10-27 20:11

    《每日经济新闻》记者发现,上述标的物原属于万通地产,但经过多次腾挪,万通将信托及信托系PE子公司的融资所得借新还旧,“输血”天津万通中心,该中心开建3年来进展较慢,近期才对外招租,万通地产也面临较大的短债及转型压力。

    每经编辑 杜冉乐    

    每经记者 杜冉乐

    一家普通的投资公司,却在多个企业之间买来卖去,兜兜转转,最终又回到原点。这家被视为棋子的公司背后,究竟隐藏着什么秘密?

    10月24日,万通地产(600246,SH)发布公告称,公司以4.158亿元收购中融国富投资管理有限公司(以下简称中融国富)持有北京盈石正奇投资有限公司(以下简称盈石正奇)100%股权。

    上述收购看似简单,字里行间却另藏玄机,这个1年以后才须履约的期权,对万通尤为重要。

    《每日经济新闻》记者发现,上述标的物原属于万通地产,但经过多次腾挪,万通将信托及信托系PE子公司的融资所得借新还旧,“输血”天津万通中心,该中心开建3年来进展较慢,近期才对外招租,万通地产也面临较大的短债及转型压力。

    “棋子”盈石正奇

    2012年9月,外贸信托发行了一只名为富祥13号(天津万通中心项目)投资基金集合信托计划产品,计划募资4.158亿元,发行期截至当年10月18日,预期收益率11.5%~13%,采取“3+2”期限结构,其中3年项目运营期,2年处置期。

    按照产品设计方案,4.158亿元资金用于收购万通地产所持盈石正奇100%股权并对其增资,由盈石正奇将全部资金投向昆山博远万智合伙制基金,由昆山万通英睿管理运作资金,进而收购万通地产全资子公司天津和信近49%的股权,用于开发旗下的天津万通中心。

    一位信托界人士告诉《每日经济新闻》记者,那些年监管层对地产信托的管控较为严厉,不少地产信托产品受高利润诱惑,往往被包装成私募基金,其信托资金最后也暗中流向了地产项目。

    前述产品约定,3年期结束,如果万通地产未能行权,外贸信托有权处置信托资金所持有天津和信近49%股权,且万通地产须跟随对外处置其所持有的天津和信51%股权。

    按照万通的公告,盈石正奇100%股权当前已为中融国富所持有。工商查询显示,上述股权所属关系暂未变更。

    《每日经济新闻》记者致电外贸信托,对方表示上述资金刚在今年10月21日全部兑付,但未透露万通的兑付形式。

    一个疑问是,万通回购盈石正奇100%股权之后,为何又卖给了中融国富?万通回购资金又从何而来?既然卖了,万通又为何掉转头紧急发布收购公告?

    10月26日,记者致电万通地产,其证券事务代表表示领导不在,但会将问题反映上去。截至发稿,记者仍未收到回复。

    外界猜测,中融国富只是一个过桥融资的通道。公告显示,中融国富今年5月份才成立,隶属于中融信托全资设立的PE子公司中融鼎新,与万通并无关联。

    10月15日至11月底,第三方理财平台正在销售一只名为“中融国富·稳兴1号契约型基金”产品,存续期1年,总规模4亿元,预期收益率8%~8.3%,对接天津和信近49%股权。

    公告显示,万通承诺收购中融国富持有盈石正奇100%股权,但节点为上述契约型基金成立1年之后,资金来自契约型基金优先级份额4.158亿元。除了前述收购价款之外,万通还须支付中融国富对标的物的股权维持费。

    短债高企或制约转型

    5年前,万通地产耗资4.73亿元收购了天津和信100%股权,从而获得了天津信达广场2期项目,随后更名为万通中心,以此作为万通掌舵人冯仑试图缔造“万通中心”商业品牌的核心项目之一。

    据了解,天津万通中心2012年3月份正式开工,计划2015年竣工,总投资预计约16亿元,地价总成本5.14亿元,可售面积6.36万平方米,其中整个写字楼部分拟全部自持。

    万通半年报显示,截至今年6月底,万通地产仍未对外销售天津万通中心。天津万通中心一位工作人员表示,天津万通中心商业在10月份开始对外招租。

    天津一位地产人士表示,除了万通中心,在小白楼片区还有凯德收购的欧嘉华以及富力中心项目,跨过海河还有嘉里、中信的类似项目,所以万通中心未来面临的竞争非常激烈。

    上述商业项目开发历时3年多,万通地产不断对其“输血”投资,但万通地产本身也面临较大的短期偿债压力。

    今年半年报显示,万通地产应付利息逾1亿元,同比增幅高达203%,其他应付款约8.44亿元,短期借款与一年内到期非流动负债合计约31.84亿元,但其账面现金为9.37亿元,已难以覆盖短期债务,预收账款7.58亿元,也同比减少逾2亿元。

    今年上半年,董事会被改组之后的万通地产原本希望借重大资产重组转型“互联网+”,但最终夭折,随后启动不超过45亿元的定增预案,投向天津万通中心等4个地产项目,但目前仍处于证监会受理阶段。

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