农展馆“地王”项目成交均价破19万 北京顶豪市场暗流汹涌

每经记者  王杰 

没有最高，只有更高。

京城正迎来“豪宅热”。中原地产研究部统计数据显示，截至10月25日，2015年，北京10万+单价的“顶豪”成交爆发，整体签约套数达到了创纪录的188套，即使剔除盘古大观集中签约的96套，也达到了92套的历史最高纪录。已经是之前历史最高成交年份28套的3倍！

其中，融创的“北京壹号院”项目成交了3套商业房源，均价高达19.5万元/平方米，创造了北京豪宅房价成交单价历史最高纪录。

京城楼市疯了吗？

农展馆“地王”解套？

北京壹号院项目就是当年赫赫有名的农展馆“地王”项目。

2013年9月4日，经过69轮的激烈竞拍后，融创以21亿元加异地配建27.8万平方米医院面积的代价，拿下农展馆8号地，算上要支付给军区总医院22.24亿元的建设费用，融创拿地总成本高达43.24亿元，楼面单价达到73099元/平方米，刷新了全国单价“地王”纪录。

此后，融创农展馆地块的入市一直备受关注。

北京壹号院一期住宅产品审批均价为16.4万元/平方米，北京壹号院则将客户群瞄准十亿身家级以上的富豪俱乐部。融创北京公司副总经理楼艳青有一套“爱马仕理论”：“买爱马仕包包的往往是最不缺包的人。”由于孙宏斌将北京壹号院定位为融创的“眼珠子项目”，楼艳青受命亲自上阵操盘。虽然对产品本身信心满满，但要聚集200多位中国甚至世界顶级富豪，这在中国房地产历史上几乎不曾有过，楼艳青也面临职业生涯的一次全新挑战。

公开报道显示，融创一反过去市场上豪宅的高调销售路线，对北京壹号院实施了一种低调神秘的销售策略，还设置了严格的看房门槛，每天限量接待客户，提前预约精准安排，保证项目现场每次只有一组客户看房，整个团队只为这一组客户服务。楼艳青认为，豪宅可以高调卖，但“顶豪”不可以，稀缺的“顶豪”更不可以，“顶豪呼声高没有意义，关键要做精准圈层和口碑。”这是楼艳青的“理论”。

楼艳青在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，项目卖出高价，需要好的地段加产品，更注重客户的感受和多变营销的思路。

另一方面，周边项目地价的飞涨，让融创农展馆项目不再“在云端”。

10月20日下午，葛洲坝集团以总价49.5亿元夺得北京市丰台区花乡樊家村6号地块。根据中原地产首席分析师张大伟的分析，减去公租房等配建面积后，该地块的楼面价已突破7.5万元/平方米，已经超过融创北京壹号院当年7.3万元/平方米的楼面价。

未来北京10万+项目或达50个

其实，京城的豪宅项目更多的是“被豪宅化”。

中原地产的统计数据显示，北京已经出现了39宗地块楼面单价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗，楼面单价超过5万元的有6宗，超过4万元的有11宗，楼面价超过3万元的有16宗。也就是说，未来房价预期在15万元/平方米左右的将有11个项目（即楼面价超过5万的），售价挑战10万以上的合计的将有21宗，叠加部分老项目，未来北京10万+项目将有50个。待售、预期售价在10万的，将有50个项目，超过3000套房。

张大伟说，2015年的顶豪，如果剔除了盘古96套、万柳书院38套、西宸原著10套，其他项目基本签约只有个位数，“这种情况下，未来顶豪战场必然是非常的‘红海’。”

即便如此，土地市场依然竞争激烈。据了解，本周内（10月26日～11月2日），北京共将出让海淀、石景山、平谷及丰台4个区域的5宗地块，合共出让起始价为88亿元。

一面是海水，一面是火焰。土地市场暴涨的火热和豪宅未来的艰难角逐形成强烈的反差，这也引起了一些顶豪操盘手坐而论道。一位顶豪操盘手在公众号上写到，目前的主流开发商或激进、或保守、或观望，却有一个明确的共识：“北上广深构成的一线城市，是新常态下，最具市场活力、最有增长预期、最小或有风险的区域市场。”

上述豪宅操盘手认为，因为北京房地产市场游戏规则的改变，新建商品房被政策分割为保障性住房和商品住房两个独立运行的市场，造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房，形成具有保障房资格的刚性需求的“堰塞湖”；和大量高价地、泛豪宅化项目所组成的高端商品房的“堰塞湖”。作为开发企业，在拿地的战术层面，其实根本无从选择。开发商要么退出这个市场，要么承担高价地的市场风险。“地价的高低，谁能摘牌，只是取决于不同企业的产品营造能力和对未来的市场判断。”

阳光100常务副总裁范小冲表示，当“面粉”全面贵于“面包”时，京城拿地风险依然很大，或许拿高价地的开发商在产品打造上，能另有新思路。