股市暴跌+零售业衰退 香港楼市这次真的熊出没？

每经记者 区家彦

今年以来，受到股市暴跌与零售业衰退打击，高高在上的香港楼市调整迹象愈发明显。

《每日经济新闻》记者了解到，最新发布的中原城市领先指数（CCL）按周下跌1.26%，跌幅创下两年多以来新高，该指数也创下9月以来新低。与此同时，二手楼市降价潮渐起，部分新楼盘甚至出现“退订”潮，雾霾笼罩香港楼市。

10月22日上午，香港特区行政长官梁振英坦言，香港楼市已经进入调整期，牛去熊来似乎已成定局，分歧在于，到底是以调整的形式，还是以暴跌的形式完成。

降价潮笼罩香港楼市

今年3月初，香港金融管理局在不足一周内两度出手抑制楼市，通过降低月供与收入比率，以及进一步收紧按揭贷款，以抑制楼价过快上涨的势头。但香港楼市依然高歌猛进，中原地产领先指数于今年9月曾经收报于146.78点，较去年同期涨幅达到20%，较1997年的高位增幅也达到40%。

但进入10月以来，香港楼市寒意显现。首当其冲的是二手房市场，中原地产的数据显示，受到四季度新盘供应量大增的影响，新界区二手楼价明显承压，不少业主选择降价抛盘，降价幅度约在5%~10%。部分楼盘更出现大手笔降价，位于荔枝角美孚新邨7期的一高层单位，业主主动降价130万港元出售，降价幅度达到16%。

中原地产研究部高级联席董事黄良升向《每日经济新闻》记者表示，最新一周的中原城市领先指数八大指数全线下跌，为最近半年以来首次出现这种情况。数据显示，新界东、新界西、大型屋苑领先指数及中小型单位指数回到约12周前水准，港岛、九龙、城市领先指数及大型单位指数回到约8周前水准。

在黄良升看来，数据反映出香港楼价开始出现调整，主要由新界中小型单位带头，市区的大型楼盘及豪宅价格调整则跟随其后，预计香港楼价走势将出现反复调整。

二手楼市的调整波及新房市场，根据《文汇报》的报道，仅在9月上半月，香港多个新楼盘已出现约30个“挞订”案（“挞订”是指买家在与开发商签订临时买卖合约后，没有下一步进展，放弃订金离场退出），为今年前9个月最高。

中信里昂最新发布的研究报告指出，10月以来香港的新盘售罄率由9月的90%降至65%，尽管有开发商为了吸引潜在置业人群，提供了高达85%的按揭贷款服务，但目前使用这种服务的买家只有约20%，从侧面反映出香港楼市购买力正不断下降。

是调整还是暴跌？

香港房地产市场素来以大幅波动闻名。自上世纪70年代末至今，香港楼市经历了三次房地产泡沫破裂，最令人印象深刻的莫过于在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了一波长达6年的大熊市，期间楼价最高跌幅达76%，造就了一大批“负资产”（即物业的市价低于原先用来购买物业的银行借款），不少港人因此破产。

但2004年以来，香港楼市开启了一波10年牛市。监测香港房价的中原城市领先指数显示，该指数从2003年末约30点大幅上涨至146点，上涨了接近4倍。随着香港楼市牛去熊来的迹象愈发明显，会否重演1997年式的“大跳水”，无疑最受业界关注。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉向《每日经济新闻》记者表示，香港楼市本轮调整，主要源于对美联储加息预期、股市波动、经济不景气等因素的影响。股市暴跌导致财富缩水，零售业下滑更是对就业带来威胁，由于市场预期趋向负面，市民的置业信心难免受到动摇。

相对于美联储加息和股市波动所带来的短期影响，零售业的下滑或将是压垮香港楼市的最后一根稻草。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，香港的经济增速近年来一直不高，但由于就业状况良好，经济放缓的压力并未传导到百姓身上。如今，吸纳就业最多的零售业持续疲弱，访港游客人数持续减少，接下来失业率或将因此上升，这对楼市无疑是重大冲击。

投行对于香港楼市的前景较为悲观，瑞银中国香港地产研究部主管李智颖在电话会议中表示，预计从现在至2017年底，香港楼价会掉头向下，跌幅约在25%~30%，并会经历较长时间调整。中信里昂也表示，预计到2017年，香港楼市的累计跌幅达到17%。

开发商的预期则相对乐观，恒基地产主席李兆基于日前表示，香港楼市的供求关系相对平衡，建筑成本连年走高，因此大幅暴跌并不现实，预计未来两年香港房价每年跌幅约在5%。