李宇嘉：土地市场现“弱复苏”四季度应是底部

◎李宇嘉

一般来说，土地市场变化往往滞后于房屋交易市场9~12个月。2014年“9·30”楼市新政以来，全国楼市持续回升，今年前9个月商品房销售面积同比增长7.5%。但时隔一年之后，土地市场仍旧“冰冻”。

今年前三季度，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；300个城市土地成交面积同比下降30.1%，土地出让金13507亿元，同比减少22.7%。其中，住宅用地成交面积同比大幅下降30%以上，出让金同比减少18.9%。

楼市销售端的回升并没有传导至上游端的土地市场，原因在于区域分化严重。占库存70%和在建工程67%的全国600多个三、四线城市的楼市，其销售颓势仍无法改观。开发商整体处于“去杠杆”，导致全国楼市呈现“房热地冷”、“销售热开发冷”的反常态势。

但是，去年四季度、特别是今年“3·30”楼市新政以来，重点城市楼市销售热度不断提升。今年1~9月，50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米，同比增长近30%，绝对量创2010年以来同期的最高水平。

因此，进入今年三季度以后，尽管全国楼市待售库存依旧在攀升，但50个重点城市楼市库存的出清周期已从上半年的14个月降至11.4个月，回到了警戒线以内。

在这些城市，开发商已从“去库存”转向了“补库存”。上半年，一线城市土地市场整体处于下滑态势，但由于“3·30”新政后一线城市楼市快速回暖，从三季度开始，一线城市土地市场在全国率先反弹。

7月份，一线城市土地成交面积环比下降幅度收窄到个位数；8月、9月，一线城市住宅用地成交环比分别增长19.2%和44.9%，土地市场从“升温”到“火热”的态势明显。

在楼市整体下行背景下，一线城市成为开发商的“安全岛”，众多开发商“抢食”一线城市土地蔚然成风。未来，一线城市人口和产业集聚优势不改，楼市需求和房价长期看好，加上房价和地价走势更加强调市场化，开发商“抢食”一线城市土地或将成为常态。

但与此同时，由于众多开发商“抢食”，一线城市土地市场“面粉”贵过“面包”也就见怪不怪了。而且，一线城市开发条件和门槛越来越苛刻，未来在一线城市拿地，要求开发商在成本控制、产品设计、营销等方面具有非常强的能力。

因此，一方面，开发商“抱团”拿地，规避在一线城市的风险；另一方面，开发商开始在二线城市寻找结构性机会。

目前，二线城市月均土地成交面积在2500万~3000万平方米，占300个城市土地成交面积的40%~50%，已经成为未来土地市场的主力军。二线城市为开发商看好，主要源于下半年以来二线城市楼市迅速崛起。

由于一线城市房地产量价在上半年被过分“透支”，三季度成交量出现了10%左右的下滑，高房价制约未来需求的风险开始显现。但是，二线城市“接力”一线城市成为下半年、特别是9月份以来楼市发展的生力军。

杭州、南京等产业升级、民间富庶的二线城市，天津、武汉等物流交通枢纽、承接产业转移的区域中心城市，成都、重庆等人口密集、返乡置业频繁的中西部区域中心城市已经成为未来楼市发展的“增长极”。

50多个二线城市楼市的体量远远大于4个一线城市。因此，即便三季度以来一线城市高位回调、三、四线城市拖累全国“去库存”和开发商“加杠杆”，但二线城市“发力”推动全国楼市成交持续增长，并反馈到土地市场。

因此，即使三、四线城市基本上成为开发商拿地的 “禁区”，但一、二线城市房屋交易和土地交易的量价权重明显上升，房地产市场发展空间未来将向人口和产业集聚的一、二线城市，以及重点城市周边的少数三、四线城市倾斜，三、四线城市土地市场疲软不影响全国大局。由此，全国土地市场弱复苏的态势已经确立，四季度或将是全国土地市场的“底部”。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）