优质商业人气爆棚 能否为资产证券化“背书”？

◎每经记者 杜冉乐

多种迹象表明，商业零售在线上绝对赚钱的情况，也开始变得不太牢靠，走向线下寻求“体验”消费成为新趋势。

刚刚过去的这个“十一”黄金周，包括上海新天地、重庆龙湖北城天街等优质商业人气爆棚。即便放在平时，这些商业人气也很高。

当前，很多商业运营商通过“互联网+”、大数据等工具抢占流量入口，试图为商业地产未来租金和估值提供一个重要依据。

一个现实的矛盾是当前商业租金收益与资产价值“倒挂”，即使一些优质商业中长期虽很有回报潜力，但短期难表现出色，出于盘活资产的考虑，客流、消费等数据能否为此“背书”？

“背书”还是“参考”？

当前，越来越多的商业零售商开始重返线下，进行“体验式消费”。浙江大学特聘讲师、电商总裁班讲师毛文冽举例称，企业做电商的利润很低，不做电商要死，做电商死得更快。

无怪乎，今年“十一”黄金周期间，多地优质商业突现前所未有的人气爆棚情况。龙湖地产旗下的重庆北城天街，国庆7天日均客流量达12万人次，峰值时高达15万人次。

数据显示，宝龙地产旗下位于福州的宝龙广场仅国庆前3天，人流量就达36万人，销售额超过3300万元，同比增幅48%。《每日经济新闻》记者了解到，作为中国商业地产“教父级”人物的万达集团掌舵人王健林，自2011年做公司中期、年度工作报告时，已开始将万达广场的总客流量、平均单个万达广场每天人流量作为一项重要指标，一直坚持至今。

王建林曾表示，今年上半年，万达集团已开业的万达广场总客流达9.24亿人次，同比增幅27.8%，平均每个万达广场日客流达5万人次。王健林还算过一笔账，2020年会员5亿以上，如果5亿会员中1亿有消费贷款需求，每人贷1万元，又能创造一个万亿规模的业务。

这可窥见其对掌控万达广场客流量和消费终端数据所带来的话语权，以及无线增值潜力的强大自信。

实际上，万达“稳赚一号”产品被业内称之位全国首个互联网众筹类REITs 项目，其基础资产为旗下2015年新开工，且在2016年开业“只租不售”的万达广场项目，预计年化收益率12%，其中净物业收入回报率6%。

那么，商场消费流量数据可否为REITs资产证券化“背书”？重庆渝闽资产管理有限公司董事总经理林海彬告诉《每日经济新闻》记者，“这能够作为一项基础，但投资客户还是担心未来商业是否能够经营得好，（因此）主要看专业运营上能否给投资客户信心。”

美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏认为，“背书有可能，但资产证券化的核心是投资回报率。”

在RET睿意德高级董事王玉珂看来，以往投资人关注的是投资回报率，但这个指标过于静态，未来基于“互联网+”和大数据，商业会进入“用户经济”，更关注人的消费趋势和发展，评估工具会发生变化，需要动态评估。

人流量不是第一位

当前，一个典型现象就是，虽然已进入互联网经济时代，这个时代讲究的是“分享”，但国内绝大多数商业地产运营商仍视相关运营数据为商业机密，犹如防贼一样防着同行，也害怕数据被泄露出去。

在这种情况下，那些不敢公开自己商业人流和消费金额的开发商，又能否被商家和投资人信赖呢？

一个疑似悖论的事实是，当前社会已进入“大数据”时代，未来大数据交易将成为一个新兴经济，那些藏掖着运营数据的“保守”开发商是否会错失新一轮发展商机？

林海彬说，“如果想做金融化产品，又不想公开数据，那估计不行。资产证券化就是变相上市，既然是上市，就必须公开所有（数据），投资客户又不傻。”

在蒋鹏看来，商业地产资产证券化中，像商场的人均营业额跟投资回报率还有点差距，投资人虽然最关注营业额、人流量和淡旺季、早高峰指标，但单个项目或运营商的数据没有意义。

去年8月，海印股份通过中信建投发行了一款15亿元的信托受益权专项资产管理计划，获证监会批准在交易所上市，被称为当前房企首例资产证券化产品，其中优先级分为5档，总募资14亿元，最高年化收益率8.38%，劣后级海印股份出资1亿元，实际上起兜底作用，基础资产为旗下15家商业物业未来5年的经营收益权。

9月18日，海印股份发布公告称，公司拟实施“海印·大数据”项目，整合公司线上线下多触点数据源，包括客流监控系统、Wi-Fi系统、商户信息收集系统JDE、公司自主研发的商业O2O行业应用工具，构建“商业+文娱+金融”全通道数据库等。

王玉珂表示，未来商业地产项目的人流量不是第一位，借助大数据，未来一些数据也不是秘密，没有隐藏的必要，如果要资产证券化，在交易框架中一定也会公布。“未来，商业更关注人的行为趋势和发展，大数据基础上会得到运营反馈和价值转换，这比单纯关注单一的回报率，看得更长远，商业人才是根本，物业只是载体，动态趋势价值更值得投资。”王玉珂补充称。