控房价话音甫落杨浦区土地出让喊停 上海供地结构有望迅速改善

每经实习记者 吴若凡

一块可能成为上海新地王的土地，在市委书记韩正公开表态上海房价过高的原因是“供地不合理”之后，率先响应中止出让。10月12日上午，上海市规划和国土资源管理局刊登公告，中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让活动，原因是由于出让地块开发建设条件需进一步完善。

根据资料显示，该地块此前的起拍价为40.17亿元，业内人士认为，在这个时间点突然中止土拍，肯定和市委市政府在10月9日举行的建交委干部大会有直接关系。

此前上海市委书记韩正公开表态指出，中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

容积率或提高

有业内估计，为贯彻市委市政府最新会议精神，接下来新增的土地在中小型套数方面势必会有所增加。但中小户型的配比上开发商是否乐意执行，则仍需观察。由于上海市场限购并未真正放开，在接下来一段时间内，上海的小户型供应量势必增加。原来大户型的房子要分割成两个小户型来卖。这或许会给开发商造成一定风险。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，地价的持续飙升和房价的持续上涨很大程度上源自各大开发商对上海到2020年无地可供的判断，即没有新增建设用地，而存量土地则面临拆迁和扭转等其他问题，这就导致了大家一哄而上和地王频出的局面。此外，上海每年的土地供应量无法满足上海每年的新增人口数。增加中小型户型并不会浇灭开发商拿地的热情。供不应求的局面并不会改变，开发商还是争相抢地。

一般而言，面积缩小，套数增加，价格势必会受到影响，对此，欧阳捷表示，价格降低的可能性不大，而新江湾城板块历来是高端区域的代名词，从销售单价在6万~7万/平方米就能看出该地客源主要是以改善性需求为主。“容积率提高之后，限高势必会增加，建筑面积也会相应增加。一样可以做大户型。房子拔高一点，配套做得豪华一点，精装成本可能会增加。房子面积即使缩小了，房屋单价却可以做上去。“大家对于板块的认知度很高，户型做小之后，总价会偏低，承受能力会更强，因而，开发商在定价过程中，房屋单价可能会更高。

根据出让预合同显示，该地块建筑面积近14.8万平方米，容积率1.125，一般而言，1.1几的容积率往往是做大平层或者别墅的范围，而如果做小户型势必要在重新更改容积率，这就意味着原先的大房型将改为中小户型。更改后的容积率将在1.7~1.8左右。而原先600套的住宅项目套数将会增加一两百套也在情理之中。原先的大平层也将改为公寓类产品。

对开发商利润影响不大

易居中国执行总裁丁祖昱也表达了类似的看法，他认为，调整了容积率之后，适当增加中小型比例，不会给开发商造成影响，“只需将这些套数控制在三分之一以内即可。”，只要单价不发生变化，客户档次不会有多大变化。容积率增加，车位或许会增加。由于单价提升的原因，户型会相应减小。“当然，如果在单价相同的前提下，肯定是大户型更容易销售。但市场对于中小户型的接受度并不低，丁祖昱还举了最近持续热销的大宁金茂府，90平的小户型均价在7万/平方米，价格略低于大户型产品，中小户型在实际销售中最先售罄。小户型要比大户型好卖的多。”

根据资料显示，此次供应的地块位于新江湾板块，属纯宅地。而该板块是杨浦区成交的绝对主力，2014年9月-2015年8月成交占比达到杨浦区的78%。

不同于相邻的宝山地区，杨浦区新江湾城板块目前在售项目大平层中高端房源居多，是中高端客群在中外环线区域的第一选择，当前在售主力项目中大平层房源占到绝大多数，产品均价3.9万-5.8万元/平方米。

预计在不久的将来，该地块将重新推入市场，业内人士表示，只要将小户型控制在一个合理大范围内（不超过30%），并不会拉低该区域的品质，只要高低搭配合理。届时该地块的预计楼板价将达40000元/平米左右，甚至更高，成为今年上海新的宅地地王。