上海着手调控房价：它想留住谁？

（本文原载于“邦地产”官方微信公众号real-estate-circle）

“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

这是多么令人感慨的一句话啊！但如果知道，这句话是上海市委书记韩正在10月9日的“区县、大口党委书记季度工作会议”上说的，你是不是会更感慨？！

韩书记还说：“我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。”

记得吗？这已不是韩正第一次对高房价说“不”。

早在2010年的上海“两会”上，时任上海市长的韩正就表示，上海的房价高了，影响了上海可持续发展，也损害了群众利益。

对上海来说，这一次次对“调控房价”的宣誓，绝不仅仅是表态，它切实关系到上海未来经济的增长。

房价过高，不仅会影响全民居住质量的改善，它还很可能将上海正在努力培育的“第四次工业革命萌芽”给扼杀！最终造成一代上海人生活成本的暴涨，阻碍下一代人的就业多样性和经济活力。所以，对上海来说，调控住房价格，已经刻不容缓！

打好基础，发展这些产业…

大家都知道，全球范围正在掀起第四次工业革命的浪潮，错过了前三次工业革命的中国，很有希望借助这一次工业革命的机遇，成功逆袭，成为全球工业化较高的国家，而上海无疑将在《中国制造2025》中，扮演极为重要角色。

“十二五”产业规划清楚地写道：到2015年，上海战略性新兴产业，将实现增加值占全市生产总值的15%左右。

根据上海市统计局公布的数据，2014年全年战略性新兴产业增加值3453.23亿元，比上年增长7.4%，占上海市生产总值的比重为14.7%。

不过，决策层认为上海资源环境的约束日益突显，可用建设用地十分有限；水资源和大气容量也十分有限，资源环境的约束对产业结构调整、转变发展方式提出了更为迫切的需求。上海必须加快培育和发展知识密集度高、资源耗费量少、环境友好、综合效益明显、且具有较强成长潜力的战略性新兴产业，形成新的经济增长点，提高人民生活质量和水平，促进资源节约型和环境友好型社会建设。

可以发现，近年世界各主要发达国家和经济体，均选择了生物、新能源、新材料、物联网、云计算等新兴产业作为突破口，提出以复兴制造业为核心的“再工业化”的战略思路，而这些产业也已成为“第四次工业革命”的基础产业。

这样的格局虽然增加了上海发展战略性新兴产业的竞争压力，但也有利于上海发挥较强的科技和人才优势，在新一轮全球产业变革中赢得先机。

德国、韩国的案例都充分反映，制造业立国的重要性。虽然目前上海的制造业经过多轮的结构调整已经只占GDP的约30%，但是发展好制造业，才能推动好上海经济，这也是业界共识。上海的金融服务业、港口贸易、工业设计等都需要借助这个引擎，才能充分发展。

调节收入房价比，让他们留下…

上海发展新兴产业战略的底气，无疑将来自一流的科技研发力量（高校资源、研究院资源、企业智囊资源等）。但在上海房价快速上涨的压力下，很大一部分人才将被迫逃离上海，往二线城市发展。这对“新兴上海”来说，冲击不小。

就高校人才而言，中国高等教育学会组织发布的数据显示，2013年年薪在10万元以下的教师占比近一半，20万元以上的占比不足5%。而今年9月，上海新房均价已达35451元/平方米。可见，上海教师的收入会比很多省市教师收入略高，但他们要承受差距更大的房价压力（上海房价比房价1.2万/平的苏州，1.4万/平的南京等周边二线城市，高2~3倍。）

在新能源、物联网、新材料等行业，上海的人才薪酬甚至不比其他省份高多少，但他们面对的房价成本，却必然更大：即使在松江、嘉定、青浦等上海房价较低的地方，收入也需要达到税后一万以上，才能考虑买房。对普通的上海年轻人而言，这可是他们得狠狠奋斗五六年才能想的事啊~

糟糕的是，上海的房价收入比差距，还在进一步拉大。

就在韩书记讲话的第二天，上海的一场土地拍卖会上，同济就拍出了23.1亿的地价（楼板价20531元/平），溢价率71%，青浦区甚至拍出5.18亿（楼板价16874元/平）地价，溢价率高达191%。

实际上，不管产业是否先进，附加值是不是高，制造业的竞争终究要落到“成本之争”。但上海的地价还在持续走高，带动房价也必然走高，上海的成本优势正被消耗殆尽。

调节收入房价比，包容下他们…

十年前，中原集团里有一位很有远见的香港人曾说：一个城市的商业要想成功，必须要同时具备“低端商业和中端商业”，仅有一端，它们谁也活不下来。比如，陆家嘴一到周末就没人了。为什么？因为这里（十年前）吃一餐要一百元，而普通工薪阶层只能承担8元一碗的馄饨。最后，住在这里的有钱人发现，自己请的阿姨都不肯来了，他们住在陆家嘴也会慢慢不太舒服。

他说这话的时候，整个上海的大型商业街区都在“向高发展“，大量引进全球一线顶级奢侈品，很多中低价位的商品被清理出去。随即，从去年开始大家听到淮海路、外滩大量商铺空置、大奢侈品企业纷纷撤离等新闻。

什么原因？人气太差了，没人流啊！

要知道之前的正大广场为了吸引客流，停车位可是免费的。而今年，淮海路重新引进一些老字号商业，终于花了几个月恢复了一些人气。陆家嘴也随着IFC开张和业态调整，真正繁华起来。

一条商业街如此，一个城市更是这样。

上海既需要留住顶级人才，也需要容得下清洁工、洗碗工、理发师、按摩师傅等等，为城市的环境、教育、医疗、生活服务的普通劳动者。要知道，随着上海老龄化程度的加剧，老年护理人员、家庭医师等较低端领域劳动者，需求量会更加旺盛。

但当并不太高的工资，遇上上海的房价，这近乎是一场“恐吓”。大量劳动人群很可能被赶走，与此同时他们需要的服务费用或会一路上涨，由此推高居民生活成本。

抑制房价，可能从供地开始…

地价上去了，房子价格自然不会低。

韩书记就指出上海房地产市场的两大结构性问题：办公用房、商业用房保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足。

这已经明确了上海房价调控的思路——调整供地计划。

之前，上海的开发商总向邦爷抱怨，上海的宅地太少，土地全往商业、办公方向规划，随便一场拍地下来，溢价率几乎没有低于100%的。很多时候，必须先开“拍地通气会”，或者达成“集合体”，才可能让土地溢价不那么高。

不过，从韩书记的表态来看，这种局面在未来会有很大改观：那些并不太适合发展商业、办公的地区，商办类用地供地指标，乃至整个区域的规划也许会调整，提升对中小套型住宅用地的供给。

只有从土地源头上调控，才能真正抑制房价过快上涨。然而，任何政策调整，都可能影响到既得利益者的利益。比如，因为相比住宅开发，商业地产能带来更持续的税收收入，降低商业和办公用地比例，可能会损害区、县政府的税收收入；而增加中小套型供地，可能让前期在郊区高价拍了宅地的开发商受损失。

不过，对上海而言，为了保证城市的竞争力，政策调整，刻不容缓，势在必行！