建发股份分拆计划的标杆效应：地方国有房企谋效率与估值双赢

◎每经记者 杜冉乐

在闽系房企中，建发房地产可谓是地产国企中的“老大”，即使放在全国房企百强中，其排名也一直比较靠前。借深化国企改革这股东风，建发股份几个月前的一纸停牌公告，令外界猜想不断。

9月30日，建发股份对外披露了其拟分拆建发房地产在上证所独立上市的重要预案，其中建发房地产的未来壳平台名为“建发发展”。

目前A股已暂停IPO，这让外界对建发分拆计划持谨慎态度。不过，熟悉建发高层的一位地产资深人士对《每日经济新闻》记者表示，分拆不同于IPO，前者不会增加新的融资压力。

那么，建发拆分独立上市计划，能否为主业多元化的龙头房企提供一个较为清晰的改革路径？

建发拆分“一生二”

今年6月底，建发股份发布筹划重大事项停牌公告，不久又抛出了该重大事项可能涉及重大无先例事项的消息。让外界猜想不断。

国庆节前夕，建发股份似乎有意要给投资者一个惊喜，最终抛出了一个分拆上市的“大礼包”。

公告显示，建发股份划分其持有的联发集团95%的股权、建发房地产54.65%的股权、天津金晨100%的股权、南宁联泰30%的股权以及成都置业49%的股权，划入分立后新设立的建发发展，并拟申请在上证所上市。

建发股份表示，除了上述地产资产归集之外，其剩下的所有资产均为供应链业务资产，将继续作为建发股份的存续资产。

多次调研建发股份的东兴证券资深分析师郑闵钢告诉《每日经济新闻》记者，建发旗下有地产、酒店和贸易三大业务，“来钱快”的是地产和酒店，经过拆分，原来地产这个“大哥”成了贸易这个“小弟”的“儿子”，但好处是各自业务会更明确，国资管理效率会高一些。

建发房地产成都区域一位高管也表示，建发房地产在建发股份下面，虽受惠于此，但其在市场品牌和资本市场的影响力及管理上仍有局限，不如单独拆分出来，更名正言顺一些。

此外，建发股份拟以分立实施股权登记日的股本为基数，实施每10股转增9股送红股1股并现金分红0.15元的分红转增方案，方案实施后，公司股本将变为56.7亿元（假使无现金选择权），使得分立后两公司股本均可设为28.35亿元。

建发股份强调，公司所有股东在分立实施股权登记日持有的每股建发股份股票，将转换为1股建发股份（存续方）的股份和1股建发发展的股份。

值得一提的是，建发集团承诺其未来3年内仍继续持有建发发展的股份，维持对其控股地位5年内不变。

上述分拆计划虽然前景美好，但在A股IPO暂停的背景下，能否顺利实施？引投资者关注。对此，记者向建发股份发去了采访提纲，但截至发稿时未收到回复。

郑闵钢则表示，拆分不像IPO，属于存量运作，而不是增量运作，不会带来资本市场大波动。

国有房企改革新路径

不仅仅是建发房地产。今年4月底，格力地产发布了国有股无偿划转的获批公告，此次划转完成后，珠海格力集团不再持有其股票，珠海投资控股将持有公司3亿股份，持股比例为51.94%，实际控制人仍为珠海国资委。

7月份，合肥城建也披露了国有股无偿划转获批公告。根据公告，合肥城建控股股东由合肥国资控股更换为兴泰控股，实际控制人仍为合肥国资委。

从这两个典型案例来看，珠海投资控股属于珠海国资委旗下的大型国有资本运营平台型公司，而兴泰控股则为合肥市大型国有独资公司，以打造“金控”为目标。

还有招商地产，也是典型一例。9月28日，招商地产发布公告称，公司控股股东招商局蛇口控股拟发行A股股份，以换股吸收合并的方式吸收合并招商地产的总体方案，获得国务院国资委批准。《每日经济新闻》记者注意到，招商地产上述整合方案也被称之为“重大无先例重组”，此次“重大无先例重组”应属于深化国企改革大幕下的地产国企改革的一个分支，A股此前惯有的国企模式是大集团先上市，然后分拆旗下子公司分别上市。

招商局蛇口控股先让子公司招商地产上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的路径，似乎为其他国企深化改革树立了一个标杆，因为其从筹划重大事项停牌到被监管层批准，仅花了5个月时间。

与央企“大块头”的深化改革相比，更多地方国企普遍存在的一个问题也是“大而不强”，也就是业务广泛，但较为羸弱。

一位不愿具名的业内人士表示，如果招商局蛇口控股合并招商地产在深化国企改革背景下仍具有“特事特办”的影子，那么，作为厦门地方国企旗下的建发股份的分拆上市计划，似乎也可为其他地方国企提供一个转型改革路径。