上海协和城囤地20年身价暴涨 开发商却入不敷出遭质疑

（本文原载于“邦地产”官方微信公众号real-estate-circle）

上海协和城红了！

国庆节前，这个早在1992年就拿了地的楼盘，因为新华社的报道，一下子知名度“爆表”。

报道说，协和城“在建”逾20年，但屡屡停工。这期间，周边房价已在每平千元的基础上涨了近百倍。

这么看来，协和城完全可以是“躺着也能赚钱”的典型了，但其实报道没有告诉你的是，这个看上去坐享其成、身价暴涨的楼盘，利润却很有问题，楼盘开发商不仅赚不来钱，多年来缴的税还超过实际收入，如果不是靠着香港上市公司多年做帐“赚钱”，这公司估计早就没法混了。

>>>>为什么会这样？邦爷且从协和城的出身讲起。

天霸表“创始人”：80年代辉煌，90年代沉寂

改革开发以后，中国内地出现的第一块石英手表——天霸表，其创始人汪世忠，正是上海协和城的开发企业“中国地产集团”的大股东。

再说汪世忠(及其家族)，可谓80年代中国商界的领军人物。其早在1983年就斥资2300万美元，在西安兴建了协和酒店，创造了中国首间不靠借贷，用现金建成的酒店。1986年其又建立中国第一个零售网络，在全国拥有2300个分销铺（资料来源《华商名人堂》）。

1987年10月，太平协和更是在香港上市，成为第一只海外上市的中国概念股。1988年汪世忠又在北京王府井等很多地方修建了13家协和百货，创立了中国第一家连锁百货公司。汪世忠也是第一个将中文传呼通讯技术引进中国，并且第一个在中国成功建立发射台的人，这事发生在1989年。一年以后，汪世忠又第一个在中国建立了连销式加油站。

80年代的汪世忠可谓辉煌无比，也因此，当90年代上海开启土地出让时，汪世忠能够立即加入“第一批”行列，在寸土寸金的南京西路拿到第一块地，修建了上海协和城。

随着房地产发展为上海楼市带来火爆行情，像上海协和城这样的优质地块，让汪氏家族的财富迅速爆增。但与此同时，90年代的汪世忠却大幅放慢了投资脚步，慢慢沉寂…

资产10年升值7倍，标普却给负面评级

说这宗地块让汪世忠财富暴增，并非推测。实际上，2005年整个中国地产集团的净资产总规模只有65.87亿元港币，而财报显示，10年后的今年，2015年6月公司的净资产已经达到445.86亿。

净资产总值十年涨超7倍，其中有一大部分，便是由中国地产集团手上的土地、房屋升值带来的。

但其实这也只是账面效果，正因为长期闲置不开发、不销售，这家公司也常常陷入“收入不够交税”的窘困境地。

比如，今年上半年，中国地产集团的营业收入只有4298万元，但缴纳的所得税收入（按香港会计准则，所得税包括中国大陆地区的企业所得税和房地产项目开发的土地增值税）达到3.68亿元。

2014年，公司的营业收入总共只有2.94亿元，但缴纳的各项企业所得税超过6亿元。类似营业收入比缴纳税收少的情况，不仅仅出现在这两年，2006年、2009年、2010年等年份，公司也出现过营业收入低于当年缴税的现象。

在10年间，这家企业缴纳得税收超过80亿元，但总的营业收入加在一起也只有110亿元。须知即使在房地产行业平均利润率较高的2006年—2010年，行业整体的税负水平也不到30%，而这家公司的所得税占营业收入占比，远远高于行业平均水平。

也是由于销售没有改善，这家公司的国际债务评级一直不高。在今年6月，国际评级机构标准普尔就宣布，将中国地产集团的评级展望由稳定调整为负面，同时标普确认对中国地产“B-”的长期企业信用评级以及对该公司未到期优先无抵押票据“B-”的债务评级。根据此次展望调整，标普将对中国地产及该票据的大中华区信用体系长期评级由“cnB”下调至“cnB-”。

标准普尔信用分析师叶翱行表示：“我们将展望调整为负面的原因是我们预计中国地产未来6-12个月的合同销售可能依旧不佳且不足以覆盖其利息费用。我们相信中国地产将发现为对大量的短期债务进行再融资获得境内外资金的难度越来越大。上述因素显著削弱该公司的流动性。”

标普表示，中国地产集团的项目开发遭遇实质性延迟，销售执行非常疲弱，在加剧的竞争中，未来1年公司的合同销售可能继续疲弱。

另外，由于销售表现持续糟糕以及融资环境收紧，该公司可能依赖于成本较高的渠道来获得建设所需资金，对2014年到期的19亿港元债务再融资以及支付9亿港元利息费用。截至2013年末，该公司总借款中超过三分之一为贷款。中国地产集团2013年平均借款成本在总债务中所占比例超过11%，且不会改善。预计中国地产集团未来1年将面临较高的再融资风险。

或许也是因为现金流状况不佳，中国地产集团从上市起，就从未给股东派息过，这也导致了中小股东的不满。

其实看看公司历年的现金流量表，就可以知道为啥这公司不给分红。因为这公司在过去十年，很多时候是靠借债维持公司运营。要分股息，公司还不得借债分红啊？就是汪世忠愿意，港交所能同意？

靠“奇葩”会计准则才勉强过关

看到这里看官一定觉得奇怪，既然中国地产集团看似“高富帅”，实则“杨白劳”，但它为什么可以保住不退市？不是说港股连续几年亏损就必须退市吗？

说到这里就不得不提港股会计准则里一个比较“奇葩”的利润科目——投资物业公允值。

说它奇葩，因为它规定，一套房子不管最终销售价格是多少，只要这套房子是用来投资的，就可以按照周边市场的成交价格估价。而评估的结果则往往让这些投资物业的账面价值凭空多出几亿到几十亿。

比如今年上半年，中国地产就把14.66亿元的投资物业公允值变为利润，而2014年全年，有24.60亿元的投资物业公允值被转化为利润。在过去到十年间，中国地产借助投资物业公允值的变动，“赚”了400亿左右的港币，其中大部分都变成了公司的资产。

然而，这些只是纸面上的财富，但要变成真金白银，这些物业不但在转让价格上会面临较多的折让，还需要缴纳巨额的税负。这也是为什么中国地产的每股净资产高达24.65亿元港币，但股价却只有1.59元港币。

不过，所有经历过金融风暴的香港人都懂，只要楼市泡沫破裂，类似中国地产这样的公司就会出现大的问题。

所以回过头来，有了上海协和城这样的例子，你还相信囤地就能赚钱吗？