上海大场拍出地王价 金融机构进场被疑推涨地价

(本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

上周，上海房地产界最轰动的一件事，莫过于平安集团联合杭州滨江集团以34.7亿元夺得宝山大场一幅地块，不仅溢价率达91.7%，28755元/平方米的成交楼板价，更是刷新了区域单价地王纪录！

要知道，前一周，旭辉刚和上海建工联手，将青浦赵巷的地价推高至2.2万元/平方米。这几个月 ，上海土地市场升温非常明显，也难怪大家都开始感叹：上海的地价就像已经发动了的磁悬浮列车，换上F1也未必追得上！

蹊跷的拿地：为什么大场能有高地价？

大场地块的成交价格公布以后，很多人称“看不懂”。有人预估，地块建成后想保本，新房价格没有5万/平方米以上，也至少得37000元/平方米以上。但是当地现在新房价格也就3-3.2万元/平方米，这不明显要亏吗？

要知道，大场的地段认可度并不高。

大场的地想叫板“赵巷”，但青浦赵巷背后就是大虹桥，不仅仅有“长三角商务中心”的支撑（详见邦地产9月17日发布的《上海郊区楼板价拍到两万，因为这个内幕被提前泄露》一文），更重要的是那里在历史上就是上海的豪宅区。

“老上海”都会津津乐道说，毛泽东、邓小平、江泽民、胡锦涛等国家领导人在上海时，都会在西郊宾馆下榻。这也使得上海历来有“地倾西南”、“紫气西来”之说，西面即指的是大虹桥所在的西部。

像复地御西郊之类的公寓能卖到10万/平，很大程度上就和上海人历来视西郊为“顶级地段”的观念有关。

事实上，不仅仅是老上海认可上海的西区，长三角地区的浙商也格外看重上海西部。浙江商会的一批企业家最近就一起探访了大虹桥的上海新华联国际中心，他们很想通过驻扎上海西区，找到打开上海乃至全球市场的“金钥匙”。

反观大场，完全不具备像赵巷那样的地段优势。上世纪八九十年代，大场一直是上海安置搬迁户的主要区域，即使在2000年以后，这也是人们初次置业的主要板块。仅以地段而言，这个区域不仅谈不上“豪”，连中产阶级也很少会选择那里作为置业首选。

不仅仅地段不被认可，区域的消费能力也存在疑问。易居中国之前曾发布的一份《上海地区人口与房价关系》就显示，宝山的人口密度仅有约6000人/平方公里，远远低于虹口、黄浦、静安、闸北，甚至连普陀、杨浦都赶不上，它是上海北部五区中人口密度最低的。

而区域唯一的亮点是，从2009-2013年上海各区县人口密度累计涨幅排名看，宝山以47.1%涨幅位列排名第一位。

虽然研究报告称，人口密度增长较快的区域，房价涨幅也相对较快。但放到整个宝山，大场都算不上好的地段，比不上旁边的“住宅集中区”顾村，彭浦，比不上刚刚成为静安一部分的彭浦，也不如有希望成为大虹桥片区一部分的桃浦。

所以，这样一个“其貌不扬”的区域居然能拍到2.88万元/平方米左右的楼板价，着实让人费解。

内幕的内幕：他们开始进场！

参加了由《每日经济新闻》、每经网共同主办的“第五届中国价值地产年会”，邦爷才恍然大悟，领悟了这个“奇葩地价”的真相。

全联房地产商会秘书长钟彬告诉邦爷，金融机构现在参与房地产开发，不只是做开发贷，赚点存贷差，还搞投资，当房地产项目的股东，赚股权收益。

邦爷的一个做房地产投资的朋友说，最近这一两年在金融业，“股+债”的合作模式非常通行。很多金融机构都想借助这种方式来提高收益。

五牛基金的高级投资副总裁陈国华也告诉邦爷，这种股权类投资所获取的收益，不仅仅只有项目投资本身的股东回报，还能从各个金融服务层面获取服务收益，所以综合收益比单纯的项目投资回报更高。

知道了这一点，再看看大场的那块地，拿地的是平安和滨江！看官是不是也懂了呢？

不错！平安的这次和滨江的合作拿地，应该就属于钟彬口里的“投贷一体”。

要知道，过去五年里，平安为了能够介入房地产开发，大量地从房地产行业挖人。邦爷知道的情况是龙湖、中海、万科都遭遇了平安的“大挖角“，所以，现在很多人说平安是一家房地产公司，其实基本也没有错。

那么，以房地产开发商的心态看，用2.8万/平的价格买地，似乎不算高哦，因为他们都是以三年后的价格来看地块的价格。

只不过，平安会用房地产商的逻辑来拿地吗？从邦爷和多位金融人士的接触来看，金融业者是断然不会像开发商那样去判断、分析一块地的土地价值的。他们会严格地建立投资模型，去判断不同区位不同产品的投资收益区间，把可能的风险控制在最小范围。

因为只有这样，他们才能说服投资人投资，才能赚取基金的管理费用。更何况平安做的还是股权投资，而通常情况下股权投资的收益都不会小，这也意味着平安的上述拿地，很有可能是精确测算过，认为未来大场的房价至少能达到4万元/平方米以上，才会做这样的决定。

按照此前邦爷和金融人士交流的主要观点，这个判断既和金融机构普遍看好一线城市的人口和经济增长前景有关，也和他们对未来货币发行趋势、信贷宽松程度的分析有很大的关联。须知，普天之下，也许只有银行才能力预测房价趋势，他们掌握的货币发行、投融资以及居民购买力数据等足以让他们在大多数情况下能准确预测经济趋势（当然金融风暴等突发性风险除外）。

所以，当平安选择以较高的价格买下一块非常寻常的地，我们千万不要以为仅仅只是单纯地商业合作行为，它有可能预示着上海房价的上涨概率正在变大。