李宇嘉：楼市“重生”的浙江案例

浙江楼市向来引人注目。我国楼市第一次下调（2008~2009年），以万科在杭州率先降价而开启；最近一轮楼市调整，即2014年初开始的全国楼市调整，也是从2月底杭州城北区域降价开始，房企破产和“跑路”集中出现。去年6月，浙江杭州、宁波、温州和金华4个城市房价涨幅分别排在全国70个大中城市的70位、69位、49位和22位，温州房价甚至创造了连续42个月下跌的纪录。

时隔一年后的今年6月，杭州、宁波、温州和金华房价涨幅分别排在全国70个大中城市的5位、6位、14位和20位，杭州房价涨幅仅次于北上广深；7月和8月，杭州和宁波房价涨幅均进入前十位，温州进入前十五位。今年1～8月，浙江省商品房销售面积同比增长44%，位列全国第一。今年上半年，杭州商品房销售面积同比增长142%，位列各大城市第一位，前8个月成交面积898.39万平方米，同比增长47%，位列全国前三位，4～8月份连续5个月月均销售均过万套，创历史纪录；1～7月，宁波市商品房销售同比增长81.7%；温州上半年新房和二手房成交分别增长20.4%和38.7%。

目前，浙江重点城市的库存已从2014年的30多个月下降到15个月左右，回到较合理水平，低于全国一线、二线城市平均库存水平。尽管浙江楼市前期回落非常明显，但很大程度源于资金过度炒作，浙江楼市基本面非常健康。

首先，浙江作为我国民营经济最发达地区，人口吸附能力很强。2014年，全省常住人口5508万人，比2005年增加近1000万，城镇化率达到65%，高于全国10个百分点，劳动年龄人口占比77.5%。第六次人口普查数据显示，浙江人口净流入规模位居全国第二，仅次于广东。在我国人口吸引力排行榜上，杭州、宁波和温州在列前二十位。

其次，浙江民间富庶、收入差距少，支撑住房有效需求。2015年上半年，浙江城镇居民人均可支配收入22640元，排名全国第三，仅次于上海和北京。农村居民人均可支配收入12005元，仅次于上海。更重要的是，城乡居民人均可支配收入倍差仅1.9倍，在前十强省市中倒数第二位，城乡差距比较小，这些都是楼市长期繁荣的有效支撑。

最后，截至2015年5月，全省上市公司364家，上市公司数量位居全国第二位，民营控股占八成。中国民营企业500强中，浙江有128家，远远超过江苏96家和广东24家。具有就业和收入双重效应的产业集聚和发展，也是实体经济繁荣和藏富于民的过程，这也是浙江房地产基本面长期健康的保障。

楼市“重生”的浙江案例表明，尽管整体上看我国楼市长周期下行、部分区域库存压力或长期存在，但通过发挥当地产业和资源优势，科学选择发展路径，有效提高居民收入水平的城市，未来其楼市仍将健康发展。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）