4.64亿元净资产“被变负” 上海城建1元卖项目公司100%股权

每经实习记者 包雨朦

9月11日，上海城建置业有限公司（下简称上海城建）在上海联合产权交易所挂牌交易旗下两个房地产项目公司100%股权及相应债权，分别为上海城建置业无锡有限公司（以下简称城建无锡公司）和上海城建置业无锡蠡湖有限公司（以下简称无锡蠡湖公司）。上海联合产权交易所工作人员表示，两个公司都处于资不抵债的情况，因此标的公司100%股权的出让价格均为1元。

上海联合产权交易所公开数据显示，城建无锡公司账面净资产约为2.72亿元，但转让标的对应的评估价值却为-1054万元。

与之类似，无锡蠡湖公司账面净资产为1.92亿元，但评估价值为-1665万元。

房价未跌为何资不抵债

上海联合产权交易所工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前上海城建在无锡的两个项目公司经评估都属于资不抵债，因而100%股权出让价格仅为1元。

一位从事资产评估工作的业内人士表示，造成评估价值相较账面净资产出现巨大折损的原因，一般是该公司的主要资产市场价格出现了较大波动。

但记者调查发现，上海城建无锡公司的主要资产为无锡市滨湖区XDG-2009-93号地块及其上的物业。

公开资料显示，2010年，城建无锡公司以17.67亿元拍得无锡市滨湖区XDG-2009-93号地块，该地块土地面积229400平方米，容积率<1.4~1.6，经计算折合楼板价约为4814~5502元/平方米。

根据吉屋网数据，截至城建无锡公司评估基准日2015年6月30日，无锡滨湖区平均房价为9083元/平方米。在无锡房产网上可以看到，太湖瑞仕花园位于XDG-2009-93号地块（E块）2015年4月销售均价为16000元/平方米。安居客网页显示，蠡湖瑞仕花园将于今年底开盘，预计销售价格不低于13500元/平方米。

以上可以看出上海城建在无锡的两个主要资产并未受到市场影响而大幅贬值，且尚有盈利空间，为何评估价值为负？

为此，记者致电上海城建上述两个转让项目的评估机构--上海申威资产评估有限公司，该公司负责人表示不便透露具体评估细节。

4.96亿资产去哪儿了

从上亿元的净资产到负的评估价值，上述两个项目公司，约合计有4.96亿元资产“人间蒸发”。这些资产究竟去哪儿了？

就此问题，记者多次尝试联系城建无锡公司和无锡蠡湖公司，均未得到回复。

以此次转让的城建无锡公司为例，在上海联合产权交易所的公开资料上可以看到，城建无锡公司资产共计27.2亿元，而负债达到24.5亿元，其中包括22.5亿元的流动负债和2亿元的长期负债。

这22.5亿元流动负债分别来自上海城建置业发展有限公司的其他应付款、上海市市政工程动迁用房建设处的其他应付款以及上海城建市政工程（集团）有限公司的其他应付款。其中来自母公司上海城建的债务达到22.486亿元，占总流动借款的99%。

上海联合产权交易所“重大债权债务事项说明”一栏显示，根据上海申威联合会计师事务所2015年8月10日出具的申威审字2015第635号专项审计报告披露，标的公司（城建无锡公司）与转让方（上海城建）于2015年7月31日签订了《股东借款合同补充协议》，标的公司原借款期限延长，所有借款均延期为五年期，利率变更为同期中国人民银行5年期贷款利率上浮25%。

相比银行借款，这一股东借款使城建无锡公司支付了更高的资金成本。截至2015年6月30日，城建无锡公司累计借款本金为16.89亿元，借款利率变更后与变更前比较，借款利息增加1.45亿元。

这无异于使母公司上海城建提前支取了来自子公司的收益，也许这正是造成无锡城建公司资不抵债的重要原因。