净负债率高达1600% 融信中国“逆风”赴港招股

每经记者区家彦 总部位于福建的房企融信中国于近日提交了在香港IPO的招股书，工银国际为公司的独家保荐人。如果成行，融信中国将成为今年以来首家登陆资本市场的中型内房股。 然而，《每日经济新闻》记者从其招股书了解到，与不少闵系房企相同的是，融信中国的负债率相当高，且高度依赖于信托等高成本融资渠道，巨大的偿债压力也许是融信中国急于上市的重要原因。 多位业内人士告诉记者，香港股市今年以来跌幅巨大，目前并非是新股发行的好时机，海外投资者对于中小型内房股的兴趣非常低，除非公司能找到一些友好的第三方机构作为基石投资者，否则“逆风”上市的难度极大。 利润率连续下滑 资料显示，融信中国成立于2003年，是一家总部位于福州的房地产开发企业。公司项目遍布福州、漳州、厦门、平潭、上海、杭州，共有34个处于不同开发阶段的项目。根据克而瑞提供的数据，融信中国去年合约销售额为167亿元，在2014年TOP100房企中排名第44位。 长期关注融信的克而瑞研究中心分析师房玲向记者表示，在2013年前，融信还是一个区域性的房企，其开发的项目主要集中于福州、漳州、厦门等地，在全国尚无名气。2013年起，融信接连在上海、杭州大手笔拿地，开始在全国扩张。 全国化布局推动融信中国的收入规模快速增长，但盈利能力却呈现下滑势头。《每日经济新闻》记者从其招股书了解到，2012~2014年期间，融信中国营业收入分别为12.91亿元、21.29亿元、40.99亿元，复合增长率超过70%。 与之相对，公司同期的净利润分别为1.88亿元、5.18亿元、5.08亿元，净利润率从2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。今年第一季度，公司净利润率更进一步下滑至5.68%。 “利润率的下滑，一方面是由于去年房地产市场陷入调整，像杭州等城市更是经历了一波降价潮；另一方面，华东区域属于融信的新开拓市场，在成本控制上难以媲美福建大本营，因此项目结算毛利率也不会高，但未来有稳定回升的空间。”房玲说。 净负债率高达1600% 与利润下滑相对应的是，融信中国的负债规模呈现出大幅增长的势头。截至2015年3月，融信的短期有息负债达到114.49亿元，但账面现金仅有16.06亿元，远不足以覆盖短期负债，公司的资产负债率94%，净负债率更是高达1601.9%。 在房玲看来，融信的发展轨迹与阳光城、世茂这样的福建企业非常像，就是从福建大本营向长三角区域扩张，短时间内集中规模拿地，用高杠杆迅速做大规模。因此在销售规模膨胀的同时，债务水平必然会被推高。 招股书显示，截至2014年末，融信的有息负债总额为172.59亿元，其中银行借款为20.19亿元，占比11.7%，平均借贷成本为6.97%；信托及其他借款为152.40亿元，占比高达88.3%，平均借贷成本为10.69%，这显示出公司高度依赖于高成本的社会融资渠道。 “短期债务偿还存在巨大的缺口，也许是融信急于上市的重要原因”，业内人士黄立冲向记者表示，在成功上市后，除了可以利用募集资金偿还债务外，更重要的是公司可以打通境外优先票据以及境内公司债融资渠道，尤其是今年以来境内地产公司债融资成本出现大幅下跌，对于降低融资能起到非常重要的作用。 记者曾试图就本次上市计划致电融信集团品牌营销中心总经理单伟，但对方以出差为由拒绝接受采访。 “逆风”上市成败难料 尽管融信尚未公布具体募资金额，但由于香港股市自下半年起经历了大幅下跌，新股市场人气冷清，据香港《商报》报道，包括中国华融资产管理公司、中金等多个重磅国企更传出拟将IPO日期延后，融信要在年内挂牌并非易事。 “在香港股市，海外投资者对于内房股一直不怎么感冒，去年万达商业能成功IPO，很大程度上依赖于它找到了平安、格力等多家内地企业作为基石投资者。”黄立冲向记者表示，与万达相比，中小型内房股的受追捧程度更低，和融信规模接近的内房股时代地产目前只有3倍市盈率，考虑到海外投资者对于负债率更为看重，融信可能要接受更大程度的估值折让才有可能挂牌。 一位投行人士向记者表示，此前一些小型内房股便是通过找上友好的第三方或者合作伙伴作为基石投资者，认购大量股份以弥补公开发售的不足，如果发售情况不理想，不排除融信也会采取类似方法为上市护航。