链家大冒险

链家扩店资金成谜：“万亿级平台”遭遇资本压力

◎每经记者 杜冉乐

仅用了半年多时间，链家地产已顺利进入了全国几个经济最活跃的区域二手房交易市场，这种闪电般的速度体现其掌舵人左晖所说的合并策略。

基于合并策略，被左晖寄予厚望的链家网正承载着打造万亿级O2O平台的目标。然而，梦想何以照进现实？地产中介同行对此看法不一。

另外，一个困扰业内多时的敏感问题是，链家扩店的资金从何而来？对此，链家上下讳莫如深。《每日经济新闻》记者深入调查发现，链家多次合并以来，多个被合并方的股权结构并无明显变化，更像一种横向联合，早期链家在互联网化和大数据投入重金，但进入扩张时代，边际成本势必会越来越小，链家的“养猪拔毛”策略风生水起的同时，也面临一些潜在风险。

合并背后对赌股权？

今年2月初，链家地产首先在成都烧起并购战火，一举合并了四川伊诚地产。此后，链家又分别合并了上海德佑地产、深圳中联地产和重庆大业兴。

仅用了7个多月，一直稳坐京城二手房市场头把交椅的链家似乎已成为西南、华东和华南二手房市场上名列前茅的中介大腕。

链家扩张虽然异常凶猛，但外界并不清楚其到底花了多少真金白银。《每日经济新闻》记者致电左晖，但对方手机一直无人应答，记者向其发短信了解并购资金之谜，也没有收到相应回复。

与此同时，有一个重要现象随之浮出水面，这一点似乎关乎合并资金来源的问题。

以四川伊诚为例，四川工商网上查询系统显示，伊诚地产成立于2009年底，除了创始人徐万刚控股投入280万元，党杰投入120万元，链家还出资166.67万元，但这层股权关系并没有因为合并而进行工商变更。

按照链家之前的安排，伊诚地产的老板徐万刚现任职务应是成都新链家“一把手”。对于股权一事，记者试图采访徐万刚，但其手机一直无人接听。

记者查询德佑地产、中联地产和大业兴的工商资料，发现他们的股权关系也均未做新的变更。

这种合并策略背后，到底隐藏着什么秘密？亚信控股集团董秘荣腾洪坦言，链家的异地收编，必然会冲击当地二手房市场，因为当前市场蛋糕就这么大，你多了他就少。“这应是对赌股权，把后期的投入款作为投资，用于企业的日常经营。”荣腾洪说，即链家前期会将收购股权作价用于后期发展，增加被合并方的后续经营资本，用于支付员工工资、开店等成本。

荣腾洪表示，现在大环境对房地产经纪业影响很大，传统房产经纪企业一直亏损，如果链家控股后现在就把股权划分很清，以后会很被动，因为这涉及合并报表问题，会影响到其在境外的融资规模。

“养猪拔毛”争议中前行

工商资料显示，成立于2001年的链家地产，注册资本约1046万元，其中左晖控股出资805万元，到今年初，主要PE/VC股东之一的鼎晖嘉业（天津）股权投资基金正式退出，仅剩下复星创投。

业内担忧的是，机构投资者最终会择机退出链家，届时链家如何实现持续性扩张，如何保障充沛资金？荣腾洪表示，链家在上海合并德祐应该花了不少钱，在其他地方的并购成本相对要少一些。之前，链家高层曾对外称，今年公司计划进行A轮融资，乃至B轮融资。

实际上，当前围绕房地产服务业，包括房多多、青客公寓、美尔地产等频繁获得资本大鳄的青睐与注资，这让扩张中的链家尤为眼馋。

实施合并策略之前，链家地产就想好了万亿级O2O的商业逻辑。深圳链家总经理张海明今年初曾谈到“养猪拔毛”策略，称未来链家依托不动产交易大数据，在周边“养猪”，要养很多“猪”，逐渐形成“拔毛”能力，比如链家已经开展了资管、装修等业务。

除了链家，还有很多房产电商也想到了这一点，但也遭到了同行质疑。

尽管如此，链家当前除了将触角伸向一手房市场，还发展了链家P2P平台“家多宝”、第三方支付平台“理房通”及房屋租赁资管平台“自如网”等。

链家相关人士此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，链家2017年除了整体实现1万亿元交易额之外，链家网衍生出来的金融业务能贡献20%的收入，也就是200亿元。

外界曾质疑链家挪用“理房通”平台买家资金扩张门店。今年7月底，链家对此回应称，不会挪用客户一分钱，用户资金由银行全程监管。

链家理财数据显示，截至9月15日，家多宝产品累计实现融资约87.3亿元，发放收益1.74亿元，人均投资13.45万元，到期本息兑付率100%。据称，其7月年化收益率10%，远超银行理财的4.79%。其中，1个月至2个月期限的投资者最多，占比4成。

目前，能为链家扩张提供社会资金支持的无疑就是链家理财。但荣腾洪认为，如此高的年化收益率，势必会让链家支付更高的资金成本，这对其主业运营是个考验。

“有一个问题，他们的亏损也不小，开一个单店需要10万元左右，装修好一点、转让费高一点的需要20万元。”一位不愿具名的地产知情者向记者透露，大环境不好，房产经纪成本压力很大。

近来，传统地产中介巨头中原地产重启上市计划，号称中西部最大的房产中介正合地产宣布股份制改造之后，正筹备年内上市。

新一轮地产中介上市潮涌，进一步凸显了行业整合过程中的资本角逐，无疑会对链家等O2O平台的市场份额形成挤压。