每日经济新闻

    链家大冒险

    每经网 2015-09-20 15:28

    近年来,“互联网+”暖风劲吹,房地产中介市场也迎来巨变。传统中介公司链家发力互联网,并在北上广深等一二线城市跑马圈地。年初以来,链家先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红4家地产中介。这种疯狂扩张的模式,短期之内固然有快速成长的可行性,但从长期来看,过度依赖大手笔的并购,真的能让链家实现万亿交易平台的愿望吗?

    每经编辑 区家彦、吴若凡、杜冉乐、白亚静    

    链家激进扩张背后:估值盛宴OR盈利陷阱?

    ◎每经记者 区家彦

    9月8日上午,链家正式对外宣布,公司与广州最大的二手房交易中介满堂红(中国)置业有限公司达成战略合作,满堂红广东省内的门店将统一启用“LIANJIA.链家”的全新品牌标识。此次合并结束后,链家正式完成在四大一线城市的布局,距离打造万亿级房产O2O平台更近一步。

    过去一年,“互联网+”侵蚀房地产中介行业,在市场下滑与互联网的冲击下,房产中介市场迎来巨变。一方面,以搜房为首的线上平台大举布局线下,另一方面,链家、我爱我家等传统中介发力互联网,作为行业老大的链家更是大手笔展开并购,成为行业中最受瞩目的并购狂人。

    随着房地产进入下半场,房地产服务有望取代传统开发成为行业的主角。特别是在拥有全球最大存量房市场的中国,对于房产中介而言,谁能够占领最多的市场份额,谁就有望成为地产界的阿里巴巴,链家无疑是其中的大热门之一。

    但过度依赖大手笔的并购,真的能让链家实现万亿交易平台的愿望吗?在资本市场每况愈下的当下,激进扩张背后是否隐藏着不为人知的风险?

    激进并购

    满堂红只是链家自去年以来激进并购的猎物之一。《每日经济新闻》记者注意到,今年上半年以来,链家陆续收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等公司,切入北京以外的市场,2015年链家计划进入8个新地区。此外,链家于今年5月还合并新房领域的“黑马”高策机构,大举进军新房市场。

    链家的激进并购在行业引发热议,东方证券房地产行业首席分析师竺劲向记者表示,在以往,二手房交易市场处于较为零散的格局,自去年起,以搜房为代表的线上平台大举向线下拓展,像搜房的0.5%佣金模式更是对行业带来了强烈冲击,导致不少规模有限、缺乏互联网基础的传统中介日渐被边缘化。加上去年房地产市场相对低迷,行业本身就存在洗牌的需求,这也给了龙头企业很好的并购机会,链家的扩张顺应了中介行业的整合趋势。

    从全球房地产服务行业的发展历程来看,从分散到集中成为市场格局变化的趋势。招商证券的研究报告显示,以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等五大行为例,仅在2006~2012年,五大行用于收购的现金支出累计达到57.21亿美元,通过收购既可以弥补弱势区域并进入新市场,也可以延长并强化公司的业务线,推动房地产服务行业进入强者恒强的市场格局。

    但相对于五大行丰富的业务线,链家的主战场在二手房,这是一个成熟度并不高的市场。中原地产首席市场分析师张大伟曾直言,从过去十几年来看,在二手房市场直接收购成熟企业的做法非常罕见,一方面是由于中介公司没有固定资产,门店是租赁的,没有知识产权,流程体系也很简单,收购不如自己培养;另一方面,二手房市场是劳动密集型行业,管理难度大且成本高,大规模并购存在经营风险。“从链家在外地的扩张来看,除个别城市可以做到盈亏平衡外,大部分处于输血状态”,张大伟告诉记者,在新进入的市场当中,除了上海与深圳,房价都只有北京的1/2甚至1/3,而二手房的交易也远没有北京那么活跃,加上收佣比例远没有北京这么高,链家在这些城市的收入很难支撑跟北京链家一样的服务水平,因此最终能否如愿吸引到用户、抢占市场份额仍是未知数。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江持有类似的观点,在他看来,相对于一手房代理,二手中介需要承受不菲的门店租金与人力成本,即便在一线城市的广州,合富辉煌的二手中介业务也需要一手房业务补贴。链家在合并满堂红后却号称要将门店数量增加到500家,如此沉重的成本压力如何消化?虽然链家在寻求“一二手联动”,但一线城市的新房代理市场格局早已经稳定,链家要在北京以外的新市场打开局面困难重重。

    估值争议

    尽管链家的大手笔并购能否带来良好的整合效应尚是未知数,但可以肯定的是,如果链家能如愿成为全国最大规模的中介公司,获取10%的市场份额,它很有可能成为资本市场的明星。

    今年上半年,世联行一度是资本市场最热捧的房地产代理公司,其市值一度达到454亿元,市盈率超过100倍,并获得多家券商机构看好。在竺劲看来,如果链家登陆资本市场,有望获得比世联行更高的估值。“首先,世联行的主营业务是新房代理,链家的主力战场是存量房市场,众所周知,房地产正在从增量市场进入存量市场,考虑到国内存量房市场容量较美国更大,这意味着谁能成为其中的霸主,谁就有望获得资本市场更高的估值”,竺劲表示。

    此外,在竺劲看来,链家堪称互联网技术应用水平最高的传统中介。早在2010年,链家便与IBM达成战略合作,由IBM向链家输出管理,推动其服务与运营水平的提升。链家网也建立了较高的品牌效应与可观的流量,坚实的互联网基础让其更容易获得投资者的认同。

    但资本市场的急剧降温,对链家的后续融资会否带来不利影响,仍是未知数。一位不愿具名的资本界人士向记者表示,链家曾经寻求在美国上市,后来计划转向A股上市。不过,目前A股IPO已经暂停,估值一度高企的世联行市值更是蒸发近七成,资本市场对于房地产交易和房产O2O概念的热情急速降温,这对链家的估值势必会带来不利的影响。

    链家集团董事长左晖此前在接受媒体采访时曾表示,链家需要资本,未来一定会上市,但目前还没有上市计划。如果资本市场长时间陷入低迷,链家要实现万亿平台的愿望,如何维持激进扩张所需要的资本,将成疑问。

    不过竺劲认为,链家所面临的资本风险相对有限,一方面是它在北京区域一年仍有十几亿的盈利,能提供很好的现金流;另一方面,链家也在积极寻求融资,考虑到它的龙头地位,融资难度不会很大。

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