金地集团华东区“老大”换人 履新者阳侃面临挑战

每经记者 白亚静 包雨朦

挂职金地集团华东区域董事长5年之后，有消息称陈必安已于近日回到深圳总部继续担任高级副总裁。金地方面表示，从上海调回的陈必安职位没有改变，是正常人事调整，所以不会公告。

近年金地在上海发展较为缓慢，此次华东区域换帅，是否意味着金地上海的开发节奏将改变？其继任者又面临哪些挑战？

陈必安回集团负责人事

7年之间，历经武汉、上海的陈必安重新回到深圳总部，职位不变，但身份从一线“边疆大将”改任集团“吏部尚书”。

金地方面表示，从上海调回的陈必安职位没有改变，是正常人事调整，所以不会公告。他的分管范围有调整，主要负责人力资源，因为接下来金地将增设多个新业务部门，需要由陈必安进行人力配置。目前，金地在金融、养老、海外等新业务上均有布局以及拓展规划。

从陈必安的履历来看，此次重新分管人力部门，更像是回炉。1991年进入金地后，历经多个职位，从行政、人事、物业等部门负责人一路到集团副总裁。2008年，在集团监事长任上奔赴武汉，由此开启区域一把手生涯。据《每日经济新闻》记者了解，金地总部的人力部门多由监事长分管。

在陈必安入主上海之前，有业内人士就曾分析，陈必安的运营风格更为稳健，可以预见未来金地集团在上海的风格将趋向谨慎。以今年上半年金地在上海的两个在建项目为例，自在城项目，定位中低端市场，周转相对较快，持股比例仅24%；宝山顾村项目，高溢价拿地，陈必安也曾相当有信心地表示看好该地块发展前景，持股比例为30%。

投资风险固然大大降低，但也使得金地在上海拿地有限，增长乏力。今年上半年营收出现大幅下降。金地中报显示，华东主营业务营收同比下降53.5%，金地集团整体的平均下降幅度是10.9%。

继任者阳侃的难题

接任陈必安出任华东区域公司董事长、总经理的是金地华北区域地产公司董事长、总经理阳侃。

公开资料显示：1996年到2005年，阳侃历任金地宾馆总经理，集团项目拓展部总经理助理，企业发展部副总经理，经营管理部总经理，负责集团土地投资、生产经营计划制定及营销管控。之后阳侃曾离开金地，加入金科和景瑞；2013年，阳侃回归金地，主管金地华北区域。

近年来，金地在上海的表现急转直下，对调任华东公司的阳侃而言，如何改善金地在上海市场的表现，如何提高华东区域规模，已经显得尤为迫切。

据金地财报显示，2009年上海区域业务在集团主营业务中的毛利贡献率为54.52%；2010年这一份额下降到50.6%。

随着金地在全国业务范围扩大，从2012年起，金地的年报中不再统计单个城市的毛利份额，而是以大区域作为统计单位。彼时，华东区域的主营业务毛利占集团总毛利的17.08%；而截至2015年6月底，华东区的份额已降至12.68%。

在这一变化中，不难发现以上海为核心的华东区域在集团内的主力作用已经逐渐丧失。这或许与金地惯用的高端、大户型战略在上海遭遇滑铁卢有关。

2014年5月，金地下属子公司上海金珩房地产发展有限公司开发的高端项目佘山天境被爆出折价40%，以“白菜价”出售，原价4万元/平方米的项目直接降至2.5万元/平方米。

资料显示，佘山天境正是2009年青浦赵巷地王项目。当年，金地以222%的高溢价拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，总价30.4亿元，楼板价14499元/平米，创2009年青浦区双料地王。

然而，项目开盘后不久经历了限购限贷等一系列宏观调控，佘山天境项目出现滞销。即便采取降价措施，该项目至今销售缓慢。记者在网上房地产查询到，自2011年6月开盘至今，该项目去化率不及21%。

高端项目所遭遇的瓶颈，让金地转向了中低端产品。此后金地在上海、南京、绍兴推出的自在城项目，均以刚需为目标人群。

2013年，金地华东公司再度提出百亿元级销售目标。然而根据金地2015年上半年财务报告显示，华东地区6个项目销售金额共计36.5亿元，来自上海的销售额为13.2亿元，占比36.2%，年内距离百亿目标尚有较远距离。

2015年半年报显示，金地华东区域营业收入为12.33亿元，比上期减少53.5%，成为所有区域中业绩下滑的“重灾区”。

未来如何再振华东市场，这是摆在履新者阳侃面前的难题。