新房价格跌幅最多近4成 宁波业主愿赔20%违约金退房遭拒

每经实习记者 包雨朦

2012年，余姚市民姚峰购买了宁波中江房地产开发有限公司（以下简称宁波中江）开发的中江浅水湾9号楼的一套住房。2014年8月，住房落成后，姚峰发现所造楼盘与买房时的宣传不符，遂向开发商提出退房申请。协商未果后，姚峰于2015年初将宁波中江告上法庭，要求解除2012年7月2日订立的《商品房买卖合同》。浙江省余姚市人民法院审理后，驳回原告的诉讼请求。目前，姚峰已上诉至浙江省宁波市中级人民法院，案件还在审理之中。

《每日经济新闻》记者采访发现，涉事楼盘曾有多达五六十户置业者有退房意愿，目前尚有十余户到了交房日期，拒绝收房。但这一说法，被开发商方面所否认。记者调查了解到，引发众多购房者退房的重要原因是该开发商在销售期房时所做的宣传与实际交付标准不符，以及曾在三期楼盘开盘时大幅降价，引发了大量一二期置业者不满。

业主状告开发商

2012年7月，余姚市民姚峰购买了宁波中江房地产开发有限公司开发的中江浅水湾9号楼的一套住房。2014年8月，住房落成后，姚峰发现所造楼盘与买房时的宣传不符，没有达到宣传中所描述的“格调大堂”、“五星级酒店式入口”等标准，遂向开发商提出了退房申请。这一请求被开发商拒绝，双方协商未果。

今年初，姚峰将宁波中江告上法庭。要求宁波中江解除双方于2012年7月2日订立的《商品房买卖合同》；归还扣除房价20%后的剩余房款151万余元，并支付剩余房款的利息。

姚峰表示，他单方面提出解约，愿意向开发商支付30余万元违约金。但被告方认为，已经完成了交付义务，原告无权解除合同。案件经浙江省余姚市人民法院审理后，驳回原告的诉讼请求。

原告代理律师杜跃平认为，双方签订的《<商品房买卖合同>补充协议》中明确规定了买卖双方分别有单方解除合同的权利。法律规定，当签订合同双方对格式合同出现不同理解时，法院应当做出有利于非格式合同提出方的判决。

记者在该补充协议上看到，其规定了买卖双方如有一方擅自解除合同，应向对方支付相当于房屋总价款20%的违约金。

目前姚峰已将此案上诉至浙江省宁波市中级人民法院，案件还在审理之中。

降价引发退房风波？

《每日经济新闻》记者在调查中发现，中江浅水湾业主中提出退房要求的不在少数。据知情人士透露，该楼盘曾有多达五六十户业主有退房意愿。

记者在“余姚e政平台”网上检索到一则业主给市住建局的投诉。该业主在投诉中指出了中江浅水湾存在的“会客厅消失”、“配电房移位”、“地下室积水”等诸多问题。余姚市住建局在2014年9月3日回复称：“中江浅水湾已由各专业单位通过验收，已办理交付使用备案手续。你反映的问题可咨询相关专业职能部门，也可通过司法途径解决。”

记者还在余姚论坛上看到，有业主投诉中江浅水湾存在学区房欺骗问题，原先宣传的当地重点中学舜水中学城北校区，变成了瑞云中学。

姚峰也向记者表示，目前就他所知道的过了收房日期未收房的住户仍有十余户，大多是因为现房没有达到先前约定标准，仍与开发商在周旋。

但当地一名不愿具名的房产代理商却告诉记者，引发大范围退房的重要原因，是中江浅水湾曾大幅度跳价。

该人士说，该项目一二期开盘时售价约为11000元/平方米，在2014年10月受库存压力大的影响，开始抛售，最低均价6800元/平方米起，目前的销售价格在8500~8700元/平方米之间。

姚峰在采访中表示，他购房时中江浅水湾一期开盘，仅推出了一幢楼，以90~135平方米的中小户型为主，当时的销售情况良好。他所购住房，折合均价达到了1.2万元/平方米。但到了去年下半年，中江浅水湾三期开盘，由于推出了大量350平方米的大户型，销售进展缓慢，开发商采取了降价销售的策略，单价最低降至6000元附近。

“他们的降价措施已经严重影响到了市场对整个小区房源价格的估值，损害了我们先期购房业主的利益。”姚峰说。

记者在58同城宁波站的二手房信息上看到，目前中江浅水湾有一套90平方米的二手房挂出，均价为7692元/平方米。该房源的代理中介告诉记者，目前浅水湾挂出的二手房源不多，价格在7000~8000元之间。

但在采访中，宁波中江办公室一名工作人员向记者否认了业主退房的情况，“没有听说过此类情况”。该工作人员表示，目前楼盘销售状况良好，均价在8000元左右，“也有1万多的时候，不过那是很早以前的事了”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，即便前期购房者赔偿了20%的房款，但降价以后该楼盘的折价率已经高于20%，因此开发商有理由做出有利于自己的选择，拒绝业主的退房请求。

为何要大幅降价？

宁波搜房网的数据显示，2015年8月余姚房价均价为7633元/平方米，此前最高时曾超过10000元/平方米。在过去一年里，当地曾经历了房价的大幅波动。

宁波中原地产一名分析师告诉记者，去年底宁波全市的房价整体下跌，曾出现过项目单价跳水5000元/平方米的情况。目前全市的房价处于价值修复阶段，逐渐企稳。

余姚论坛上有网友指出，中江浅水湾不得不大幅降价的重要原因是，前期捂盘，误判市场导致后期销售不利，资金周转困难。

据宁波市爱地房产咨询提供的数据显示，截至2014年6月底，余姚市的商品房库存量达到了22390套，是同为宁波下属县级市的宁海的5.8倍、奉化的3.4倍。

有业内人士分析认为，余姚此前包括中江浅水湾在内的部分楼盘，大幅跳价已超出了市场波动的范围，在一定程度上暴露出小开发商在开发销售上应对市场波动的能力有所欠缺，同时也表明高库存依然是三四线城市楼市所面临的最大风险。

中国指数研究院此前发布的《中国各级城市房地产库存大盘点》显示，2014年三四线城市平均出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间超过5年。预售制度、土地供应、产业结构及人口加速城市分化是共同导致三四线城市库存量畸高的重要因素。