纯利只有3年前的1/5 为什么潘石屹称“转型成功了”

每经记者 王杰

租金收入4.39亿元，较去年同期增长168%；毛利率达75%，较前一年增长50%；但核心纯利只有1.35亿元，比前一年下滑94%，净负债率25%，现金及银行存款达到97.7亿元，这是在转型3年后，SOHO中国交出的2015年中期成绩单。

3年前的8月，SOHO中国宣布正式转型。彼时，纯利总规模达到6.13亿元，是今年同期的5倍多，但毛利率水平只有45%。不过，当时的现金高达150多亿元，净负债只有20%。

虽然，财务报表并未因为转型而变得好看，但董事长潘石屹却对3年前的这一决定予以肯定，如果还是像原来一样销售，SOHO中国建设的房子就都成别人的了，虽然营业额看起来会比较高，会赚一些钱，但是房地产公司的利润计算，要把赚的钱一半交给政府纳税，剩下的钱再来购买北京、上海的地段。现在SOHO中国持有大概170多万平米的北京、上海核心地段的办公楼。“这样一来，我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”潘石屹说。

SOHO的转型之路，值得所有关注房地产企业转型的人士思考：以纯利和资产增长规模缩小为代价，是否代表着转型风潮下房地产企业的正确方向？

转型指标：负债率和现金流

潘石屹说，投资者关心的问题主要有两个：第一个是负债率，第二个是现金流能不能支持住。“在宣布转型前，我们做了大量测算，认为一旦度过这一转折，就能拥有北京和上海最好的办公楼项目。”据了解，SOHO中国宣布转型后股票价格下跌了8%。

SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元，同比下降约94%。对此，公司半年报称，盈利较低主要由于租金收入增加影响尚未抵消物业销售收入的下降。

潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前，SOHO中国净负债率为25%，拥有近100亿元的现金。

由散售转为出租，市场租金走势颇为关键。“SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。”潘石屹说，以望京SOHO项目为例，当初拍地预计的租金水平为5元/平方米，实际对外租金为开盘6元/平方米，9月7日最新价格为12.9元/平方米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米，最后出租价格达到10元/平方米。

潘石屹说：“转型成功与否，大家最担心的第一是现金流支撑不住，第二是缺乏管理经验，管理上会出问题，但是现在证明，这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点，转型就成功了。”在他眼里，目前的转型应该是成功的。

但为了成功转型，SOHO中国付出的代价却是不小。截至2012年6月30日，SOHO的净资产规模已经达到217.60亿元。3年过去了，目前SOHO中国的净资产规模也只有388.2亿元。但是，转型步伐稍慢的龙湖在这3年净资产规模却由249.37亿元，上升至今年上半年的499.53亿元。

另一家在过去几年致力发展持有型物业的企业--世茂房地产的净资产规模也从2012年6月的328.9亿元，发展到今年上半年的487.73亿元。世茂在2012年年中的核心纯利是18.36亿元，今年则达到34.87亿元。

纯利相对较少，拖累了SOHO中国的股价，从2013年6月的5港元/股，到目前3港元/股附近。相比之下，龙湖、世茂、华润置地、中海等在过去几年增加了持有物业，但转型速度不如SOHO中国的房企，股价基本都维持在2013年的水平，有些还较2013年年中有明显的增长。

长期趋势：持有物业带来高毛利

房地产开发企业正在告别高利润。中原地产的统计数据显示，截至9月7日，公布半年报的房企合计138家，这138家房企中，库存总金额高达24747.7亿元。而这一数据在2014年年同期报表中为22024.96亿元，同比涨幅高达12%。

这138家房企平均净利润率跌至9.1%，而在2014年房企的净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。

相比之下，选择持有物业往往都能带来高毛利。除了SOHO中国外，龙湖的持有商业物业的毛利也很高，截至今年6月底，投资性物业毛利率达到71%。

这一毛利水平，显然是目前销售物业所难以比拟的。根据世茂房地产副主席许世坛的介绍，目前销售物业的行业平均毛利率水平只有20%~30%。

除了租金收入外，投资类物业还可以获得比较可观的投资物业升值收益。以SOHO中国为例，上半年的投资物业评估增值约为19.76亿元，这意味着其54.62%的净利润都来自物业增值。

业界并非没有看到持有型物业未来对提升公司收入和投资价值的帮助，部分企业早就开始了持有和开发并举的转型。以龙湖为例，截至今年6月底，已开业商场总建筑面积124.5万平方米。而根据首席执行官邵明晓的展望，未来龙湖地产的商业板块，还有着更为宏大的图景：到2016年底，开业面积190万平方米，租金20亿元；到2017年底，开业面积达到250万平方米，租金接近30亿左右。毛利率则仍维持在70%左右高水平。

管理难题：由粗放到精打细算

虽然增加持有型物业势在必行，但商业地产供应过剩的危机，也在考验房企的最终决策。在很多区域出现商场和写字楼高空置的大背景下，要通过持有投资物业，提升公司利润水平并非易事。

“建设和销售房子，是粗放式的管理，因为金额太大，不需要精打细算，但是一旦转型出租，管理就要非常细致地抓起来。”

在租金方面，SOHO中国和各大银行签订了自动付款协议后，租金回收率从原来的最高92%提高到了100%。

2015年2月，SOHO中国推出一站式O2O共享办公产品3Q，将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。

在今年末之前，潘石屹计划将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。

据了解，SOHO3Q的定价并不低，潘石屹表示：“我们从10月份开始就不定价了，直接从0元开始进行拍卖，这样由客户来定，从而我们的出租率能达到100%。未来，计划将3Q做起来后准备单独上市。”而SOHO3Q能否成为SOHO中国的摇钱树，还需经过市场检验。

SOHO的案例显示，房企转型并非一蹴而就，在转型过程中同样会付出很大代价，甚至可能因为转型步伐过快给企业自身经营带来危机。在转型过程中，企业前期积累的人才、资源、制度和经验优势，随着转型的深入都可能最终消失殆尽。如同，中国房地产数据研究院执行院院长陈晟所言，房企转型没有确定的模式，不同企业的转型路径各不相同。

在没有GPRS、没有向导的情况下，企业怎样才能安全、有效地实现目标？也许，只有在由《每日经济新闻》主办的第五届价值地产年会上，在和潘石屹、任志强、朱中一等行业大佬面对面时，才能找到最适合本企业的转型路径。