宝能商业芜湖退地损失上亿 “万达模式”南橘北枳

每经记者 白亚静

刚撬动200亿元，大举建仓房企龙头万科的宝能系，“后院”失火。近日，芜湖市国土资源局发布通知称，将收回宝能芜湖分公司3幅地块的土地使用权，不予返还总价约1.3亿元的履约定金。

事实上，这3幅地块总价仅约6.6亿元，想要凑齐这笔钱，对于在资本市场动辄动用以十亿、百亿计资金的宝能系而言，或许并不算一件难事，即使流动现金不足，依然可以用资产抵押、股权质押等手段筹款。

如果资金链不是问题所在，是什么促使宝能做出放弃地块并甘愿付出1.3亿元代价的决定？

人口流失加剧综合体竞争

芜湖市国土资源局通知显示，3幅地块，面积共计38.4万平方米，均位于安徽省芜湖市江北集中区。

上述地块是宝能江北项目的一部分，该项目原规划总投资约300亿元，涵盖住宅、商业、产业、物流园等业态。此次停止开发的是住宅项目——宝能睿城二期，和商业项目——宝能时代广场。

令宝能甘愿损失履约定金，也要停止开发的原因，似与芜湖市堪忧的人口情况密不可分。

芜湖市位于南京都市圈，宝能项目位于其江北产业集中区，是芜湖实施跨江战略的主要区域，被芜湖市寄予厚望。然而，城市整体人口吸附能力较弱，正在影响这一片区的发展速度。

根据芜湖市统计局数字，截至2014年年底，该市常住人口为361.7万人，同比增长0.58%。该增长情况不仅低于安徽省平均水平，而且，值得注意的是，2014年芜湖市人口自然增长率为5%，高于常住人口增速。这意味着，事实上，芜湖市已出现人口流失情况。

另外，2010年，芜湖市65岁以上人口占比达到11.09%，高于老龄化社会7%的标准。该市外地人很少，户籍人口为384.5万人，甚至高于常住人口数字。某机构（国购集团）研究称，芜湖市产业落地速度较慢，发展动力不足。

人口流失，对于当地房企而言不啻是一个相当坏的基本面。宝能芜湖分公司向媒体解释退地原因时即称，芜湖市目前的人流量和消费能力，难以满足现在以及未来即将开业的商业综合体体量。

商业自持难题凸显

以损失履约定金的代价，退还芜湖宝能商业项目建设用地，其实是近几年宝能商业运营问题集中爆发的一个缩影。

2012年，宝能进入芜湖房地产市场，并在芜湖市政府的跨江战略规划下，作出包括商业综合体在内的300亿元投资计划。

2013年，宝能商业宣布要在5年内投资1200亿元，建设40个购物中心，全部自持。主导该计划的，正是现在指挥万科股权战的宝能系大老板姚振华。

当时，为效仿万达用物业销售养资产的模式，宝能商业曾大量招揽万达员工，并为之举办多次大型活动造势。然而，该投资规划不久却沉入海底，无人再提，以万达员工为基底组建的团队也走得七零八落。

一名宝能商业离职人士表示，当时拿的商业综合体项目地块均比较偏远，周围人流量有待培养，三分之二达不到万达模式要求，这使得长于商业运营的万达系员工，在住宅销售不理想的情况下，发挥空间有限。

宝能系内部整合后，商业板块由姚振华的弟弟姚建辉主管。上述人士称，小老板姚建辉与其兄的经营理念不同，更重视风险与成本控制，也有自己的班底，因此原团队多数员工的业务被压缩，

对于此次退地一事，芜湖宝能分公司表示，这是宝能在芜湖投资的一次战略调整，未来将根据江北产业集中区的发展现状，降低地产投入，发力产业布局。