8月楼市销售热开发冷未改观 大小房企生态迥异

每经记者 胡健

楼市销售热，开发冷的局面8月没有改观。

今天（9月13日），国家统计局公布数据显示，2015年1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，续创6年多新低。相比之下，在最近几个月的强力拉动下，前8月全国累积商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点；销售额增长15.3%，增速提高1.9个百分点。而1-2月份商品房销售面积和销售额同比分别下降16.3%和15.8%。

8月房地产相关数据中，销售数据最为亮眼。

1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长8.0%，办公楼销售面积增长8.5%，商业营业用房销售面积增长1.2%。金额上，商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%，办公楼销售额增长12.9%，商业营业用房销售额下降2.5%。

中原地产报告称，房地产市场政策环境在8月持续迎来利好，降准降息后贷款利率再创历史新低，持续多年的“限外令”出现松动，公积金首付比例进一步下调。同时，地方政府托市政策也层出不穷。随着全国房地产政策的全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，8月，重点城市新房销售节奏进一步放缓，环比持续两个月出现下滑，但同比依然增幅明显。二手住宅成交量则是结束了连续5个月的环比走高之势，但同比来看，市场成交仍处高位。整体而言，今年7月、8月市场成交呈现淡季不淡。

但房企库存问题并未得到很好解决。根据国家统计局数据，8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积仅仅减少194万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，而且商业营业用房待售面积增加157万平方米。

最近一年多来，库存多成为压在房地产市场的一块大石头。已公布半年报的138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元，同比涨12%。有统计显示，138家上市房企中，库存超过千亿的企业有4家，分别为绿地、万科、保利、招商，除万科库存出现了2%的下降，其他3家均有不同幅度上涨。库存在200亿-1000亿的企业有27家，其中，只有金地、滨江、世茂股份等库存出现了下降，其他基本都处于库存上涨中。

楼市库存高企直接影响到了开发商的投资意愿。

1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点。

国家统计局给出了两个原因，一是商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。 二是房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。

今年以来，土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响，今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行，8月当月，土地购置费增速由正转负，下降9.1%，7月份为增长9.5%。

伴随行业进入新常态，房企弱汰强留格局也愈发明显，房企半年报中两极分化格局十分明显，一些小房企已经逐渐抽身离开房地产行业，据媒体报道，今年以来，仅南京地产业就已传出近十起开发企业转让股权和旗下项目的事件。

中指院刚刚发布的“2015中国房地产品牌价值研究报告”就称，区域性房地产销售服务企业与全国性房地产服务企业相比，在规模和品牌影响力方面均存在一定差距，受房地产放缓的不利影响较大，2015区域性房地产销售服务品牌企业品牌价值均值为7.22亿元，同比仅增长4.79%，较全国性房地产销售品牌企业增幅低4.44个百分点。