盘古出资信披不实 国兴地产疾进“电商产业园”遇挫

每经记者 杜冉乐

欲速则不达。不少房企谋跨界转型，急于“弯道超车”，却未必是件好事。

9月10日晚，国兴地产（000838，SZ）对外披露，拟与香港盘古集团（Pangoo）、重庆阔野商贸（以下简称重庆阔野）围绕“互联网+ 电商产业园”项目开展全产业链合作，合资成立电商置业、创业孵化公司和金融服务公司等，该事项已获得董事会审议通过。

不过，上述合作却受到盘古对电商置业资产出资一事的羁绊。《每日经济新闻》记者向国兴地产证券事业部咨询出资详情，但对方称不久即有新的公告版本。随后，国兴地产暂时取消了临时股东大会审议上述议案。

傍上盘古 出资存瑕疵

总部位于香港的盘古集团，其掌舵人陈文辉的“第一桶金”最早来自于澳洲，随后又扩张至欧洲，2010年回归中国市场，并将北京作为全球运营总部，号称建立打造消费类电子为代表的3C领域全球一流品牌，合作伙伴涉及韩国LG等全球巨头。

据了解，陈文辉以“盘古”这个词作为公司品牌，正是借用了中国历史上盘古开天辟地这一传说，对应的英文“Pangoo”，则为中国Panda（熊猫）和澳洲Kangraoo（袋鼠）的结合。

如今，盘古集团又成了国兴地产的开路先锋。国兴地产的战略意图是，通过盘古与地方政府洽谈项目优势，为其跨界布局“互联网+ 电商产业园”引入投资项目。

按照合作协议框架，上述三方合资成立电商置业、创业孵化公司和金融服务公司，“电商置业”注册资本为2亿元，盘古集团、国兴地产和重庆阔野的实际出资比例分别为30%、65%和5%。

电商置业设立1个月之后，盘古公司、国兴地产和阔野公司出资在深圳前海分别设立“创业孵化公司”和“金融服务公司”，注册资本均为1000万元，股权比例均为65%、30%和5%，三方的出资款来源为“电商置业”分别向三方提供的借款。

但问题的关键就在于出资形式，如果电商置业的环节存在问题，势必殃及后面两个公司的设立等。

公告显示，国兴地产和重庆阔野均对电商置业采取货币出资，4个月内缴清，而盘古集团以资产出资，两年内缴清，但公告并未明确以何种资产出资，资产质地如何等关键性信息。

对此，《每日经济新闻》记者于9月11日专门致电国兴地产证券事务部，其相关工作人员说，他们也正在商讨这个事情，要求记者关注第二天公司新的公告版本。

当晚，国兴地产宣布取消临时股东大会，缘由为上述盘古资产出资披露不实，称各方目前仍就该资产的具体内容进行沟通，待各方达成补充协议并确定其评估价值后，再发布召开临时股东大会的通知。

下注百个“电商产业园”

从合作框架协议细节来看，盘古明显具有合作谈判优势，国兴地产为傍上这个3C大腕，做出了一定的让步。

盘古拿下项目落地资格之后，由电商置业出资2000万元成立电商产业园开发项目公司，负责项目开发、销售等与房地产相关业务，其所需的开发资金由国兴地产筹集，但资金成本须自己承担。

上述三方约定，未来5-10年内，在中国大陆拓展50-100个“互联网+ 电商产业园”项目。

兴业证券分析师阎常铭表示，目前地方政府引入产业园项目热情高涨，产业园周边一般会配套较多住宅项目，这有助于国兴未来以低价获取土地，推动其住宅业务。

但是这种商业运作模式，也容易陷入“产业园地产化”的误区。目前，包括卓尔发展、毅德国际等主打物流产业园类上市公司正是因此而备受诟病。

根据三方约定，电商产业园项目产生销售收入之后，其中的5000万元利润不按三方实际股权比例而按盘古65%、国兴地产30%和重庆阔野5%分配，其中盘古超过股权比例的35%部分，视作品牌溢价。

上述5000万元预分配利润，将用于充实创业孵化公司和金融服务公司资金，之外的剩余利润按三方实际股权比例分配。

记者注意到，电商置业须自持或留出一部分物业，但要与地方政府约定物业体量，交给创业孵化公司经营，前三年免收租金，第四年至第六年仅收取50%的租金，第七年调至市场收租水平。

在电商置业董事会席位上，三方各委派一名，由盘古出任董事长和财务经理，国兴地产派总经理，而创业孵化公司由盘古派任董事长、总经理和财务经理，金融服务公司另行协商。

值得注意的是，各个项目的建安成本限额指标，由电商置业公司董事会测算并协商确定，并由国兴地产按此指标承包建设，节约额由国兴地产分享，超支额由国兴地产承担。

也就是说，国兴地产除了要承担产业园项目筹集开发资金的压力之外，还可能面临建设成本超支的风险。