美国买房风险要翻倍了！国人买房还贷怎么办？

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estete-circle）

据说，在这次人民币贬值之前，就有人发现，很多银行柜台前，排着一队队大妈要求购汇5万美元。

为啥是5万美元？因为在中国，要买外汇，个人年购汇额度为5万美元，不管你是港币、英镑、欧元、日元……都是以等值的5万美元为限额。

为啥要换？还用说吗，在我们看涨人民币的时候，据说这些“神准”的大妈中间，已经开始宣称美元要升值。

“投资要赶早”这句话，被大妈们诠释地可谓淋漓尽致，现在如果你想买外汇，就没那么容易了。

坊间流传，本月起个人购汇限制或将加强。在海外买房风险加大！

先来看看目前的购汇状况~

国家数据显示，我国外汇储备已经连续四个月下降，至8月份又下降了939亿美元，至3.56万亿美元。

“由于中国经济增速下降，美国经济逐渐复苏，取消QE和加息的预期都较浓，引导了此次大量外汇流出的情况。”这是专家的看法。

“我国外汇储备变动是多重因素综合作用的结果，随着人民币汇率形成机制不断完善以及人民币国际化的推进，未来外汇储备有所增减也是正常的。”这是官方的回应。

但无论哪种言论都显示出，此次外汇储备下降具备持续性，人民币币值也或进一步下降。

随之，9日开始，江湖广泛传言称，外汇局下发各分局通知，对个人购汇分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。根据外管局的规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，购汇总金额超过等值20万美元，并将外汇汇给境外同一个人或机构；个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

“个人分拆结售汇行为”会被怎样？

首先是禁止，国家设定范围外的手段，你就不要去用了。在具体审批上，央行也会加强监管，比如要求各银行加强外汇业务监管，严控外汇流出；比如境外汇款现钞超过1万美元的通通都需要报告到央行…

如果触犯规定，当然还会被处罚。不仅对个人，甚至还会将个人本外币兑换特许业务试点机构纳入管辖范围。

限制个人购汇，是国家为避免游资化整为零流出国内的风险。但对于有个人出境游、留学等正常用途不会有太大限制和影响。

不过，如果要在境外买房的话，这种大资产的物件，5万美元不够啊，那怎么办？

据说，以前有一种“偏方”是，办一本中国护照，然后“凑份子”——一个人只能购汇5万美元，但找13个亲戚朋友帮忙，就能一共购汇到69万美元，分别存入我的账户，一套美国的房钱也就凑够了。

但如果上述传言是真的，那这种方式，也行不通了，因为当事人很可能被拉进“关注名单”，禁止外汇交易及汇款。

海外置业风险增加

1、由于人民币购汇的限制，大笔资金流出国内很容易受到中美两国有关部门的注意。如果为规避购汇额度限制通过非法途径转移资金，不可预测的风险必然加大。

2、到了美国“两眼一抹黑”。现在的美国房产经纪人比中国人还了解中国人，但中国买家却对房子的情况根本无从了解，只能听信于房产经纪人。付了定金拿不到房的风险增加。

由于美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，你首先要做到不论别人怎么忽悠诸如退税等等，产权登记只能写在自己名下。并且不与房产经纪私下交易，购买者只要把款打入到监管账户，才可以避免房财两空。

美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户(Trust Account)，客户支付的购房定金和其他款项，属于保证金性质，必须存入保证金帐户。这个帐户是没有利息的，房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。

3、受购汇额度限制。如果没有充足的现金购房，中国买家需要在美国贷款。这笔钱如何保障？

在美国，所有的产权过户手续都是由中立的第三者即过户律师或者产权公司办理，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到过户律师或产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。

4、在美国购置房子后的每年必须承担的费用是否在你预算之中？比如说每个月的地税，在中国，土地出让金是购买时一次性付清的，但美国则是分期支付，地税占房价的20%，你在购置美国房产后，必须每月按期支付。

另外，美国月付的地税是根据美国GDP增长和房屋资产价格的增长而不断调整提升的。

国家认可的四种买房行为：

➀离岸业务。国内有银行提供“以人民币形式离岸，到当地再购汇”的业务，这样不受购汇额度限制，但是门槛要求比较高，你要证明资金来源的合法性、说明用途、提供买房合同等。

➁委托机构。比如我爱我家、链家这样已经进入美国市场的中介公司，给他们人民币，委托他们用美元买，再给点手续费。

➂内存外贷。就是说，客户在某银行/机构的国内分支，存入保证金或购买理财产品、结构性存款质押作为担保，再通过该银行境外分支或者关联企业提供外币融资，这样既不受外汇限制，还可以赚利差，但就是太麻烦，私人银行的普遍门槛都在600万元以上，工行和中行的门槛在800万元人民币，招行则要1000万元，都不低啊~

➃海外投资基金。2006年推出的QDII是针对机构到境外投资的，但是个人不行。但是今年合格境内个人投资者(QDII2)境外投资试点管理办法将很快发布，个人将能通过投资基金购置海外房产。首批试点QDII2的城市共有六个，分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。说洋气点，有了QDII2你就可以全球配置资产，不受购汇额度限制，也不担心会进入“关注名单”。

如果钱不够想贷款，怎么办？

中国人在美国贷款，是不需要绿卡和美国国籍的。一般通过商业贷款银行、房贷机构及贷款经纪人这三种途径就能获得贷款。

在美国，按揭贷款发放的核心原则是，抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。

所以，目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50％，这个是比美国人高的。

其实除了首付要考虑以外，贷款人还需要提供现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等。还是有点儿复杂……

如果你人不在美国，又想在美国购房，没有在美的信用分数，你能够贷到款的区域就局限很多，基本只能在东西海岸有机会。

其实，现在人民币购汇额度限制加强，很多美国银行不太愿意贷款给中国买家。