冯焱东：放宽外资准入并非为了刺激楼市

◎冯焱东

上周，住建部等六部委下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），下调了外商投资房地产的资本金比例要求，并对相关手续进行了简化。

中国房地产市场的规模在全球都比较庞大，2014年全国房地产开发投资95036亿元，销售金额76292亿元。与此同时，中国楼市又是一个非常本土化的市场，外来资金和购房占比都极小，甚至可以忽略不计。

统计数据显示，2014年全国房地产开发企业到位资金121991亿元，其中利用外资仅639亿元，占比仅0.5%。今年1~7月房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比占比进一步下降。

2014年以来，我国房地产投资增速大幅下滑，在客观上也对整体经济增长产生了一定影响，但必须清醒地认识到：这也是市场的一种自我修复和调整，有其合理性。

目前除一线城市外，大部分三、四线城市都面临库存过高的困境。如何消化库存是行业的主要问题，解决办法之一就是降低房地产投资增速，减少土地出让规模，同时积极提升销售。此时人为拔高房地产投资也未必是好主意，何况市场规律也不以人的主观意志为转移。

基于这一逻辑，认为政策松绑是为了刺激房地产投资增长的观点恐怕很难站得住脚。但是，这次松绑客观上会对外商投资房地产有促进作用，一线城市可能表现得更明显一些。

在购房方面，境外人士主要集中在北上广深一线城市，但即便一线城市外销房占比也极低。满堂红高级市场经理周峰曾表示，外籍人士在广州的购房比例一向比较少，二手房市场上一般不足总成交量的0.5%。

需说明的是，一线城市当前的库存消化周期都在10个月以内，和其他城市供大于求的主要矛盾不同，一线城市的主要问题是供不应求。如何提高供给、抑制需求、控制房价快速上涨是调控着力方向，所以说此时放松境外人士购房限制来刺激房地产需求这个说法也难以成立。

笔者认为，外资管理松绑的主要意图是在当前时机下，对过于严格的外资政策进行合理松绑，在房地产领域提升国际化和便利化的程度。

2006年严厉政策的出台有其背景，当时由于我国经济前景看好、人民币升值预期较强、国内外存在较大利差等因素，外商投资房地产的增速较快，境外机构和个人在境内购买房也比较活跃。

为防止过多外来资金涌入房地产并引发泡沫，考虑到日本上世纪末日元大幅升值背景下，外资大规模进入楼市助推泡沫生成和破灭的前车之鉴，国家及时出台了严格限制外资进入房地产的种种政策。

其实，这个政策是一把“双刃剑”，虽然抑制了外资投资或炒作房地产，但也在房地产领域对外资准入和境外人士购房给予了过多限制。这些限制在当时背景下是可以理解的。

但时过境迁，我国经济已从高速增长进入中高速增长，人民币单边升值预期已经打破，国内外利差有所降低。如果此时还严格执行2006年的政策，有悖于中国经济全球化进程的推进，有悖于外商投资应享有同等国民待遇的国际规则。六部委下发上述《通知》的主要目的，就是把一些过于严格的限制条款及时给予松绑。

政策松绑对于推进全球化有正面意义。经济要发展，需要互相开放，房地产是国际上一个非常重要的投资和消费领域，在这方面限制过多可能会引发外商不同想法甚至争议。

当前我国房地产面临转型升级，投资松绑有利于引进资金，更重要的是外资能带来一些更好的开发经验、管理运营团队和商业模式。

政策松绑符合时机，当前松绑并不会引发热钱涌入房地产。全国多数城市楼市仍处于供过于求的状态，房价快速上涨的势头早已得到遏制，部分地区稳中有降。

一线城市供应不足，如能增加些投资是好事，其他城市也不存在引发外商过度投资的问题。由于外销房占比极低，政策松绑对房地产需求的影响也是有限的。

（作者为民生银行地产研究院首席研究员）