小区物业纠纷频发 “炒掉物管”为何困难重重？

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

你是不是遇过到这样一些情况：自行车丢了，物业居然各种推脱责任，不给赔；小区里各种广告乱七八糟，投诉了一个月还是一个样；物业费催得急，但水管爆了请物业维修，却要等半天；小区里不仅家里的东西被偷，甚至公共绿化树也被偷了…

其实，这些都是现在住宅小区经常遇到的，由物管混乱引起的情况。

但问题是，想把物管炒鱿鱼，却怎么也炒不掉！

你知道这是为什么吗？

无法辞退的物业

先来看一个真实故事…

最近，家住上海浦东三林浦发博园的老张就向邦爷吐露了他们一大群业主的烦心事儿：

近五年来，小区的各类停车费、广告费收取得不明不白，物业公司甚至未经业委会同意，就开始收取地下车库ETC（门禁系统）的押金，小区的各种账目也从不公开。

而且，小区物业胡乱收费、服务态度蛮横的情况非常明显，保洁、保安在日常工作中也普遍存在消极怠工的情况。

虽然博园小区一位姓陈的负责人告诉邦爷，业主购买车位时都已签署了车位管理协议，车位租赁价格是物价局批准的，25%的地库管理费也是根据《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》收取的。

不过，账目不透明，让业主们质疑丛丛，而面对物业公司其他方面的管理混乱情况，浦发博园业主最终决定将该物业公司解聘。

但奇怪的是，业主权利无法履行，物管迟迟不能炒掉。甚至有小区业主反应说，自博园小区成立业委会以来，基本没有召开业主大会。

但照物业管理条例，只有小区业主组成的“业主大会”可以选聘和解聘物业公司，而且履行职责，需要业主代表先在大会上表决通过。

由此看来，浦发博园业主权利无法满足，问题就在于业主大会总是召开不起来。

邦爷调查了解到，目前博园小区业委会中，有几名成员对小区诸多事宜不闻不问，因此很多业主希望罢免这几位委员，由此也造成了业委员的不稳定和职责无法正常履行的问题。

而业主大会按照常规为一年一次，如果要举行罢免业委会代理主任和另一名成员的临时会议，则需要20%的小区业主同意。

为此，从今年5月起小区一些业主代表陆续搜集齐了小区20%业主的房产证和身份证复印件。

但就在业主们以为辛苦搜集了材料，就可以顺利召开业主大会的时候，事情却又生出了波折。

而其中缘由，有业主告诉邦爷，是由于开发商和小区所辖居委会以及三林镇房办的阻碍。

据了解，虽然今天早上，由三林镇房办牵头，连同居委会和业委会成员召开了一次通气会。但在会上，被罢免的业委会成员抗议称“没审核过20%业主的房产证和身份证复印件”，因而事情又生阻碍。但对于这样的结果，大部分业主表示不能接受，他们将继续维权。

真的无法辞退？

这种旷日持久的业主和物业纠纷案，其实在全国各地每天都有发生。但物业就真的这么难辞退吗？辞退物业真的必须召开业主大会吗？

其实不然！

邦爷就向律师盆友咨询得知，要辞退物业公司只需同时具备两个条件：一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定；第二，即使没有成立业主委员会，只要小区现有的三分之二或以上的业主同意，就可以实行辞退和解雇权力。

在同时具备这两个条件的前提下，业主可收集相关证据，向物业公司发函，列举其违法或违反合同的行为，并要求解除物业关系。

如果物业公司同意，则双方解除关系；如物业公司不同意，业主可以向法院起诉。据说胜算不低，就是会产生一定费用。

如果成功解雇物业公司，那么邦爷还要提醒，换物业也要慎重，需按照法定程度来选择符合规定，信用资质、口碑评价都不错的物业公司，最好是星级的或有大型开发商背景的物业公司。