商业地产陷井喷之困 屋顶商业开发以小见大支招

2005年-2012年期间，中国城市的购物中心开发规模呈现井喷式增长。

RET睿意德数据显示，在过去5年里，全国购物中心总量以每年21%的速度增长，但一线城市购物中心总量仅以每年12%的速度增长，这反映出购物中心的开发正稳步从发达城市向二三线城市过渡。

“中国商业地产开发正处在无序多变的突进成长过程中，消费者从南到北、自一线到三线城市差异非常明显，而且又存在着如租售并举的中国特色状况，所以操盘商业项目难度极高，再多理论储备也抵不过现实洗礼。”资深操盘手、RET睿意德董事兼西南大区总经理张建华在8月26日于成都举行的“张家鹏商业地产公益学院”上就如是直言。

商业地产到底该如何操盘，将利益最大化并取得稳定的人流和高品牌认知度？不少业内人士认为，解答这个问题，从“购物中心屋顶空间”这个细小层面，能够以小见大。

屋顶商业优势显著

“利用屋顶空间，一方面能通过面积扩充，融入更多元化的业态来满足消费者，为购物中心提升竞争力；另一方面，屋顶商业化利用也能够提升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，引入高租金业态替代，实现租金的提升。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦就表示。

记者也注意到，以在购物中心屋顶空间占比达76%的儿童乐园为例，屋顶空间的合理开发对商业消费的促进就有明显作用。

据了解，香港沙田新城市广场在引入史努比乐园后，首年新增客流就达到300万，每年维持客流量150-180万人次，并促使次年租金上浮20%。北京华润五彩城独家版权引进史努比乐园，也为其带来了50%的客流增长和30%的营业额增长。

张建华就告诉记者，利用屋顶开放空间，举行不同时节、不同主题的活动，这种公共空间的体验式开发，能为商铺提高10%~15%的租金收益。

同时，在成本方面，屋顶商业也有一定优势。

数据显示，投资开发屋顶农场的建设成本约为500-1000元/平方米，屋顶花园的建设成本约为1000-2000元/平方米，通常开发商以出资建造及装修补贴的形式参与投资，收取较低的保底租金及8%-10%的收益扣点，而品牌商则负责对农场及花园的日常维护，每年为购物中心节省费用相当于项目投资额的7%。

另外，记者了解到，在目前国内购物中心常见的屋顶业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。

利用屋顶的更好就餐视野，将轻餐吸引至屋顶，既能免去重餐的排油烟设施铺设成本，轻餐租金通常是重餐的两倍左右，更利于提高整体租金收益，是此类业态设置的重要原因。

“整体来看，租金更高的跟随业态比重，略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重，达到55%。”上述报告表明，球场、健身、SPA等最受购物中心青睐的小众运动业态也往往分布至屋顶，占比约65%。

屋顶空间利用不足

屋顶空间的合理开发，对购物中心从业态合理布局、人流引动、成本调整、租金提升等方面都有利好。但目前国内屋顶空间开发利用率却并不理想。

睿意德数据显示，在全国4000多家已开业购物中心中，仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。80%的购物中心屋顶面积处于闲置，其潜在利用空间超过3000万平方米，相当于4000个国际标准足球场的面积。

“不过，从在建项目的规划来看，屋顶商业利用率将由当前的1%提升至10%，增长迅猛。”崔崇彦也表示。

但国内开发商对屋顶商业价值开发是热情度不一。数据显示，屋顶商业在上海、成都、北京分布最多，一二线城市分布占比44%和46%，其他城市占比则在10%左右。

“随着发达城市地价高企、寸土寸金，购物中心对屋顶商业的利用率会越来越高。”睿意德认为，未来屋顶商业正会有“呈现主题化发展”、“品牌商产业化发展”的两大趋势，以专业屋顶商业品牌商提供设计建造运营全产业链服务的屋顶商业，以及复合消费及主题特色的屋顶商业项目，将会在购物中心越来越常见。

而开发商屋顶商业，以及这一商业操作中对体验商业的设计，布局、租金等设置都值得许多商业地产借鉴。