白银时代如何延续辉煌？房地产下一个黄金期将源于创新

每经记者 王海慜

随着中国经济进入新常态，一面是房地产行业步入白银时代，一面是各类新经济快速崛起。在互联网和新经济的带动下，行业内生和外延必将面临着诸多重构和变革。此轮创新的价值取向很大程度上将更多围绕“共享”、“体验”这些关键词。

8月27-28日，2015诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京举行，论坛邀请了任志强、毛大庆等房地产知名人士以及行业新势力的代表人物，对转型时期，如何在传统力量中寻找新的契机和价值进行了深度剖析。

地产投资仍具潜力

从2014年开始，中国房地产行业进入了总体供求平衡、部分地区供大于求的调整期。行业各参与主体应势做出了相关应变。

以诺亚财富旗下资产管理平台歌斐资产为例，截至今年上半年，其房地产基金的占比从去年上半年的74%降至今年上半年的47%。尽管如此，房地产基金目前仍是歌斐资产规模最大的业务。据公司半年报显示，今年二季度末，歌斐资产房地产基金余额逾300亿元。诺亚财富董事局主席汪静波认为，随着房地产黄金十年的逐渐远去，传统的模式将面临激烈竞争，未来的机遇将主要依靠持有、运营核心资产获得长期回报。

放眼海外，房地产投资由于其稳健收益的特性，始终受到不少国际知名机构的青睐。耶鲁大学捐赠基金作为全球运作很成功的学校捐赠基金，常年将房地产作为重要的配置对象之一。据清科研究中心统计，2014年，房地产占耶鲁基金的资产配置份额为18%。世界三大私募股权（PE）机构之一的黑石集团被认为地产投资的标杆，旗下管理着全球最大规模的地产基金（房地产基金是其第一大业务部门）。

歌斐房地产基金从2012年正式运作，在短短三年之内，就发展到如今的规模。回顾其近几年的成长历程，也能从相当程度上折射出房地产行业的一些前沿趋势——从过去的单项目投资的1.0版本；到多业态的组合投资、主动管理的2.0版本；再到收购不良资产+存量资产运营管理以及与地产相关的股权投资的3.0版本。

歌斐资产CEO殷哲表示，房地产有抗通胀的特性，如果全球再进入一轮新的印钞阶段，房地产作为抗通胀的资产有其配置价值。

机会在于模式创新

据统计，截至今年7月底宣布转型的上市房企已超过50家。转型的方向五花八门，包括物业管理、社区O2O、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等。

集体转型是当前行业的一大特征，其背后传递的信号是，随着楼市进入“白银时代”，行业经营痛点和核心能力都在发生着切换。过去房企都怕缺资金影响项目进度，纷纷加大杠杆，而现在新盘去化、存量房盘活，尤其是如何提升客户体验等运营、管理问题已经成为主要痛点。不过到目前，转型成功的案例并不多见。

当传统房企为如何转型而忧虑的同时，共享经济则悄然为行业打开了一扇窗户。凭借可提升资源利用效率、降低消费成本的优势，近两年共享经济在全球范围掀起一股热潮。此次与会的不少行业人士认为，共享经济有望成为继流量分发、O2O之后又一大互联网商业模式。

据悉，全球即时用车软件Uber全球最新估值已达到500亿美元，成为全球估值最高的非上市公司。提供住房屋短租共享的Airbnb估值也达到255亿美元，成为全球估值第三高的非上市公司。有机构认为，00后一代的价值观将包括“随时使用，何必拥有”这样的新理念，未来多年内，共享经济将大有可为。中国的房地产经过二十年的高速发展，各大城市中普遍存在着大量利用效率偏低的闲置物业资源，如何盘活这些资源、使之发挥更大的社会价值、创造更多的社会财富成为房地产创新关注的焦点。从WeWork到优客工场，从Airbnb到途家，房地产共享经济模式已经进入了中国。其中的代表性企业YOU+公寓、优客工场创始人都亲临活动现场，和投资者分享地产投资新理念。

优客工场创始人毛大庆指出，目前各类房地产创新的核心理念是共享经济，共享经济可以创造出人与人之间的多元化连接，未来释放出的能量不可估量。国内领先的新型房地产O2O交易平台房多多创始人段毅、YOU+国际青年社区创始人刘洋在演讲中都将提升客户体验、解决行业痛点、创造社会价值以及共赢共享的经营理念放在其开拓创新业务的首要位置。“通过青年社区可以让住户发生高频次的碰撞，这是人际关系的化学反应，其蕴含的价值将无比的大。”刘洋表示。

“我不是不看好房地产，我是不看好原来的开发模式。”毛大庆认为，中国有大量低效的不动产存量，其探索的是如何通过模式和管理创新激发这些低效资产的利用水平，这里面有很大的空间可以挖掘。

做好规划长线是金

由于房地产天然的金融属性，房地产+金融+互联网的模式已成长为当下行业创新的重要选项。中国房地产行业协会副会长任志强就对今年兴起的“首付贷”的模式较为认同，“不用担心借款人不还钱，因为不还钱你就不会给他房子，这是最保险的。”他曾担任董事长的华远地产也是房地产互联网金融的积极参与者。今年7月15日诺亚和华远就北京3个核心项目再度携手。投资者在诺亚互联网金融平台“员工宝”就可购买针对上述3个项目的互联网金融产品，期限半年。投资者不仅可获得约6%的预期年化收益率，还可获得8.8~9折的购房优惠。

近日，歌斐资产与房多多共同发起的旨在帮助地产商去库存的创新地产基金已正式上线。歌斐凭借自身行业资源优势，与开发商约定首付比例，以一定特价折扣，用包销或者团购的方式收购开发商房源，并通过房多多的平台进行销售，获取之间的溢价。投资策略上选择库存比合理、房多多销售能力强的城市的刚需和改善性需求住房。同时，基金与开发商约定了货源退出机制，进一步降低了股权投资的风险。

房地产作为传统行业的代表，如今已经不可避免和各类新模式发生交集。从共享经济到互联网金融，面对这些多元化的市场新机会，殷哲认为，要增大成功的概率，需要把握几点，首先是长线跨周期的投资模式。任何的市场在短期内没有办法做很好的战略布局，如果从长期的角度去做投资的话，可以规避很多风险；还要积极对接互联网+房地产的新模式。另外，经济转型时期也会有不少困境资产的收购机会。

歌斐资产地产合伙人谭文虹则表示，相对股票，未来地产投资的机构化趋势将更明显。“如果说过去个人买房很容易获利，但未来做房地产的股权投资真的是机构化的行为，是一种专业化团队协作的各个团队背景互补的作业方式。”“现在房地产行业转型其实是中国经济转型的一个缩影，其中的不确定性较多，但面对挑战，更需要有远见，需要我们积极拥抱未来。”汪静波认为。

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殷哲：资管行业的“护城河”

NBD记者：十年前，国内房地产金融领域，如房地产私募股权投资的投资方主要是雷曼兄弟这样的外资行。如今，行业发生了哪些变化？核心能力有哪些? 殷哲：金融的发展符合社会分工细化、专业化的趋势，但投资的主线会发生变化。以往房地产金融的投向主要是房企的借款和企业IPO，这些年，房地产金融的发展跟着房地产业态的调整而变化，比如开始关注持续的运营能力。外资早年进入中国房地产市场主要的投向是商业地产，而不是住宅。得益于近30年中国经济的发展，现在房地产金融领域本土的机构多了。我认为，房地产金融的核心能力包括如何分辨项目质地、运营团队的水准等。

NBD记者：请问歌斐地产基金的“护城河”体现在哪些方面？

殷哲：良好的投资业绩只是资管行业“护城河”的一部分，持续资金来源的获取、审时度势的发展战略也是能力的重要体现。我们的团队善于敢为人先，把握一些别人还没重视的市场机遇（如以往的PE、FOF等），等到我们把这些机会做大了，积累了相当的经验和优势，自然就形成了护城河。

NBD记者：请问对传统房企的转型之路有何见解？转型成功的概率有多大？

殷哲：预计传统房企中只有为数不多的公司可以最终转型成功。因为能真正颠覆自己的企业不多，真正的改变力量一般来自于外部。