广州写字楼空置率将达15%？ 越秀房托出走羊城

每经实习记者 包雨朦

8月24日，越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）宣布以人民币26.272亿元拟收购上海浦东竹园CBD地段的物业宏嘉大厦，收购将于下月1日完成。此次收购为越秀房托旗下房产基金的首次对外收购，将会是其扩展广州以外地区业务的第一步。

越秀房托表示，收购是扩大公司规模的重要方式，已组建了专人团队物色包括北京、上海在内的一线城市的优质项目。

广州写字楼白热化的竞争或许是越秀房托走出广州的重要动因。世邦魏理仕的研究报告预计，未来四年广州办公楼的空置率将处在10%~15%区间，并在2017年达到此轮15%左右的高峰。

7%回报率远超市场平均水平

2015年上半年，越秀房托在北京、上海等地考察评估了多个项目，并最终锁定了位于上海浦东竹园CBD内的宏嘉大厦。宏嘉大厦建成于2010年9月，总建筑面积62140平方米，可出租面积59529平方米。截至今年6月底，大厦的空置率仅为1%，租户以金融业、商业服务业和制造业为主。

据了解，越秀房托此次收购采用了100%贷款的方式，其中89%来自境外银行贷款，利率为Libor+1.7%-1.88%，整体融资成本仅2.4%。

按照26.272亿元的收购价格，结合当前宏嘉大厦的租金水平，折算这笔收购的回报率为4.1%，再加上财务杠杆，此笔收购的分派收益将会达到7%，远超上海写字楼4%左右的市场回报率。

“现在广州更多是产品差异化竞争和招商差异化竞争，为了吸引客户，我们要在产品和模式上大动脑筋，已经不像上海只要选址选得好就能挣钱了。”越秀房托行政总裁、执行董事林德良向《每日经济新闻》透露。

越秀房托此前专注于广州写字楼市场，现拥有白马大厦、财富广场、城建大厦等六大商业物业。但目前广州核心区域的写字楼空置率为12%，高于上海同类区域5%的空置率平均水平。广州写字楼市场的竞争已经进入白热化。

世邦魏理仕的研究报告预计，未来四年广州办公楼的空置率将在的10%~15%区间，并在2017年达到此轮15%左右的高峰。

第一太平戴维斯数据显示，2015年二季度，宏嘉大厦写字楼平均租金为人民币7.68元/平方米/天，较竹园甲级写字楼平均租金7.3元/平方米/天高出5.2%。据了解，目前该项目三分之二的租户将在2016~2017年到期，预计续约与新签将带来新一轮的租金上升，这将进一步提高越秀房托此次收购的回报率。

广州写字楼年租金复合增长率一线城市最低

越秀房托隶属于广州最大的国有企业越秀集团，此前曾多次运用旗下的房地产信托基金（REITs）持有了广州核心地段多个商业物业。此次收购上海宏嘉大厦是越秀房产基金首次在广州以外的区域实现布局。

广州写字楼白热化的竞争或许是越秀房托走出广州的重要动因。但背后更深层次的原因是近年来广州日显疲态的经济增长状况。

数据显示，从2000年到2013年，广州GDP年均名义增速比深圳和天津分别慢了1.1%、2.6%，从2010年到2013年，广州GDP年均名义增速下降比深圳、天津更明显，分别比深圳和天津慢1.9和4.2个百分点。

有分析人士认为，照这样的速度计算，到2018年，广州将退出一线城市行列，成为落后于天津的“第五城”。

在与《每日经济新闻》记者的交流中，林德良也表示，虽然同为一线城市，但广州面临的机遇和上海相比不在一个量级。“上海有中国首个自贸区，推进投资、贸易和金融创新，会催生强大的办公租赁需求。”

据第一太平戴维斯数据显示，上海甲级写字楼租金自2010年起至2015年二季度累计增长超过了30%。

而世邦魏理仕的统计则表明，2006至2014年间，广州优质写字楼租金名义年均复合增长率为4.4%，截至年末为136.1元/平方米/月；但如果剔除由优质新增项目所带来的结构变化的影响，同一时间广州优质写字楼租金的实际年均复合增长率仅为1.6%，远远低于其他一线城市在同时期的表现。

世邦魏理仕认为，未来更多的机会在浦东。截至2015年二季度，上海优质写字楼平均租金环比上涨1.6%，达到每月每平方米281元。其中浦东租金环比增长2.9%，远超浦西0.8%的涨幅。其中浦东次中心区的涨速高达3.8%，主要源自陆家嘴和竹园区域持续高租金和低空置率下日益增长的外溢需求。

在8月14日举行的越秀房托业绩会上，公司负责人强调，收购是公司扩大规模的重要手段，还将继续专注北京、上海在内的一线城市。

林德良表示，越秀房托制定了非常清晰的收购策略，概括来说就是“一线城市，核心地段，优质物业”，成长性是公司选择项目的重要条件。

除了资本的输出，越秀房托透露，公司的业务还将向智力输出和运营管理拓展。林德良透露，目前已经有浦西的一家写字楼请越秀房托来托管运营，双方正在接触。