房地产业对实体经济带动作用正在下降

◎项峥

房地产业是国民经济重要产业。房地产业具备产业关联度高、带动作用强的特点，成为国民经济增长的重要动力源。随着我国房地产业发展从高速增长进入中低速度增长新阶段，特别是当前我国房地产业仍处于恢复调整期，房地产业对宏观经济增长的带动作用也有所下降。

房地产业主要指标仍处于调整态势

虽然今年3月以来全国房地产市场运行呈现出回暖态势，住宅成交活跃，各热点城市房价也有不同程度上涨，但房地产业主要运行指标仍在积极调整。2015年1-7月，全国房地产开发投资同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32.0%，土地成交价款同比下降25.6%。虽然全国商品房销售面积同比增长6.1%，增速比2015年1-6月提高2.2个百分点，但7月末的商品房待售面积为6.63亿平方米，同比增长20%，大约为2014年销售量的54.9%。从2015年7月份全国70个大中城市住宅交易价格数据看，新建商品住宅交易价格环比下降的城市有29个，同比价格下降的城市有67个。考虑到去年同期房地产市场业务进入调整回落轨道，当前房地产市场还未完全恢复至上年同期水平。在今年住宅成交回暖过程中，二手住宅交易量激增，远远超过新建商品住宅的成交量，这对未来新建商品住宅去库存影响深远。

对实体经济拉动作用有所下降

房地产业对宏观经济的带动作用主要体现在两个方面：一个方面是房地产业自身增长对增加值的贡献；另一个方面是房地产业对相关行业的带动作用，如建筑业、家具业、家电业等。就目前情况看，房地产业对实体经济拉动作用有所下降：

一是土地购置费在房地产开发投资中比重偏高。据国家统计局出版的《中国经济景气月报》，2015年1-6月，全国房地产开发投资同比增长4.6%，而其中土地购置费同比增长15.1%，反映出土地购置费比重偏高。按照国内生产总值核算原理，土地购置费虽然属于房地产投资的组成部分，但不能直接核算为增加值。如果土地购置费在房地产开发投资中比重升高，实际上投资对国内生产总值的贡献并不如名义上投资完成额所显现的那样作用大。值得注意的是，房价回升较快城市，房地产投资增速也相对较高，但土地购置费用增长更快。2015年上半年，北京房地产开发投资同比增长17.6%，但其中土地购置费用增长72.9%；上海房地产开发投资增长15.8%，土地购置费用增长40%。

二是建筑业景气有所回落。2015年1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.4%，增速比1-6月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积增长1.0%。房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点。建筑业景气状况与房地产开发企业施工面积和新开工面积高度相关。受施工面积和新开工面积回落影响，全国建筑业景气状况也同步回落。2015年一季度，全国建筑业签订合同额同比增长9.3%，较上年同期下降6.7个百分点；其中，本年新签合同下降3.9%。建筑业景气回落也影响到外出务工人员流动。据国家统计局调查，2015年全国外出务工劳动力总量仅增长了0.1%，远低于前几年5%水平。

三是其他相关行业景气度均有不同程度下降。2015年，全国家用电冰箱产量同比持平，较上年同期下降0.7个百分点。彩色电视机产量同比增长2.7%，较上年同期下降9.9个百分点。铝材产量同比增长10.2%,较上年同期下降9.4个百分点。水泥产量下降5.3%，而上年同期为增长3.6%。这些数据表明，房地产运行指标回落也影响到相关产业的景气度。

理性认识房地产业对稳增长的作用

房地产业从驱动宏观经济增长到现在拖累宏观经济表现，并非偶然。过去一段时间，只要观察，也不难发现，个别城市房地产热到房地产崩盘并带动当地经济明显回落。这主要是因为过去我国房地产业已经过度透支了经济增长潜力。房地产业稳健运行离不开其他产业协调配合。虽然房地产业能够带动相关产业发展，但房地产业过度繁荣势必破坏房地产业与其他产业之间的比例均衡关系，导致宏观经济短期内失衡增长。其结果则是短期内透支经济增长潜力，从中长期看拖累宏观经济表现。

过去这些年，特别是2009年以来全国性楼市的爆发式增长，明显透支了我国宏观经济增长潜力。虽然城镇化加快推进所引发的刚性住房需求稳定增长，但房价偏离收入和租金高位运行，似乎也很难实现供给匹配潜在刚性需求。应该看到，住宅属于耐用消费品，住宅财富在家庭财富积累中比例过高，限制了居民消费发展空间。稳定住房消费政策出台，并不是刺激推升住宅价格。如果那样，我国势必又会陷入历史重复，房价偏离经济基本面继续快速膨胀，经济转型和结构调整则遥遥无期。在宏观经济稳增长过程中，鼓励住房消费，是为了缓和房地产业调整压力，减少其超调对宏观经济金融面的冲击的可能性。

当前我国宏观经济焦点并不是怎样结束房地产调整，而是如何更快推进大众创业创新态势的形成。经济转型和产业结构调整是宏观经济当务之急，虽然有国家产业导向调整，但更需要市场动力驱动。让房价适度回归，才会减少大众创业创新的成本，才有可能激发大众创业创新热情，真正推动实体经济规模的扩张。一个热衷于房地产投资投机的社会氛围，很难会产生经济转型与结构调整的原动力。

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