绿地控股首秀A股 第一大市值房企靠什么盈利

每经记者 杨羚强

8月18日，随着上海证券交易所开市铜锣被敲响，金丰投资（600606，SH）正式更名为绿地控股，以当日开盘价25.10元/股计算，绿地控股最新动态市值达到3054亿元，位居A股两市市值第16位，超过了万科（000002，SZ）和万达商业（03699，HK），成为国内房地产企业中市值最高的企业。

和万达、万科不同，绿地的大市值并非单纯由规模所决定。在更名绿地控股当日的新闻通稿中，绿地表示将推动公司房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。同时，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域。

在绿地超过万科背后，房地产未来的主要盈利模式正从开发转向运营，原先不被看好的房地产服务业正受到资本市场的追捧。

房地产业务核心：正在由开发转向服务

“香港现在给我们4到6倍的PE，内地给8到10倍，这是一个制造业。如果是服务业的话，我们的PE至少是10到20倍。我们在探讨房地产转型的时候，最最关键的应该是一个视角的转变，如果你还是把自己当成一个开发行业的话，这个行业肯定是没落的。”

在《每日经济新闻》和观点地产新媒体联合举办的2015年博鳌房地产论坛上，花样年集团董事局主席兼首席执行官潘军认为，房地产商应该重新调整自己的定位，从一个开发企业，转变为服务企业。花样年旗下的彩生活正是这种由开发转向运营的受益者，后者不仅市盈率远远超过以开发为主的母公司--花样年，连市值也比花样年高。

这种趋势已经得到了业界的普遍关注。

行业龙头万科公布了自己的最新业务计划，教育营地被纳入到万科新业务阵营里。根据万科的想法，希望能成为中国首席的素质教育服务商。此外，公寓租赁运营和物流地产等房地产运营服务板块，也将加大布局力度。

绿地开发与运营并重的理念，以及“大基建、大金融、大消费”的战略，显然符合了房地产行业从开发转向服务的大趋势。

今年初，绿地总裁张玉良就曾介绍说，绿地的大基建并不仅仅只是基础设施建设，还有相应的服务。以地铁为例，绿地的地铁不仅包括地铁及地铁站点的上物业的建设、开发，还涉及地铁的运营和管理。

房地产未来的重心是存量用户

港股和A股的投资者之所以不约而同地看好房地产行业的服务子行业，和发达国家的已有案例也密切相关。

中建信投的行业研报预言，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够为现有存量市场的住户提供增量服务未来将成为企业的主要盈利模式。借鉴美国的发展趋势，未来中国房地产的重心必将落在地产后市场。

互联网重新构建了房地产的生态结构，新房销售、二手房销售、金融服务及家装建材、社区服务四个环节因为满足了互联网化的四大要素而成为未来发展的重点。如果将地产的整个70年生命周期看做一个整体的话，后期的房屋装修、社区服务、二手房交易等则占据65年，市场空间巨大。

平安证券的研报预计地产后市场的规模总量约3万亿元。

虽然这些服务市场的总规模还无法和物业销售市场抗衡，但由于行业竞争格局更为分散，龙头公司的成长具有更为广阔的空间。尤其是物业服务正处于极为分散的格局，龙头公司的市场占有率分别是0.8%和0.4%。

大型房企旗下的物业公司更有掌握业主资源的先天优势，如万科、保利等。目前传统的开发和代理业务净利润率在10%左右，家装业务和物业服务都属于利润率更低的业务，而新兴的房地产媒体电商平台及房地产金融业务，净利润率均在35%以上，若传统企业转型则将弥补现有业务利润率下滑的局面。