央企地产整合：巨无霸如何摆脱“大而不强”

◎每经记者 杜冉乐

12年前，国务院国资委成立时共有196家央企，历经重组整合后，目前已缩减至112家。央企重组先后经过了自愿重组、国资委主导、“成熟一家重组一家”3个阶段。

伴随这一轨迹，全国楼市一度“野蛮生长”，不少涉房央企曾赚得盆满钵满，甚至不惜巨资争抢“地王”，助长了房价的非理性上涨。为此，国资委向78家涉房央企举起了红牌，仅保留16家央企涉足房地产。

虽然如此，不少被要求“退房”的央企至今仍在搞房地产，但如今楼市进入“白银时代”，涉房央企也出现了明显的分化。《每日经济新闻》记者注意到，个别央企近来动作频繁，试图在产业链整合、平台集中化或整体上市方面大施拳脚，引领新一轮央企变革的大幕。

地产央企分化

7月初，上海证大披露了一项价值35.13亿元的资产收购公告，标的资产是从中冶地王1号地块中拆分出来的11幅小地块，交易对手即为赫赫有名的中冶集团。

中冶集团正是国资委旗下指定开发地产的16家央企之一，具体执行者为其子公司中冶置业。2010年，中冶置业曾以200亿元一举拿下南京下关1号城改地块，成为当时的全国“地王”。据媒体报道，因“地王”一事国资委还曾介入调查过该项目。

但从去年起，上述南京“地王”却成了中冶集团的一个烫手山芋，试图早一点甩掉，但限于地块太大，最近才传出分割转手。

早些年，很多央企曾经羡慕国资委给予中冶等央企地产身份，可以名正言顺地搞房地产，而他们似乎只能“暗渡陈仓”。

2005年，国资委出于央企做大做强的考虑，要求央企在规定时间内完成主辅业分离，将辅业剥离出去，在房地产业务上，仅圈定了中建、保利、华侨城、中房、中粮、中铁、中铁建、电建、五矿、中冶、葛洲坝以及境外的华润、招商局、港中旅与南光等16家央企。

按照国资委的计划，2008年北京奥运之后将重启停滞4年之久的央企房地产重组一事。但上述计划还未来得及实施，就赶上了席卷全球的金融海啸，稳定经济成为国资委眼中比退出房地产更要紧的事情。

2009年，各地房价短期内触底反弹，部分城市甚至出现报复性上涨。在各地的土地竞拍会上，央企巨头携巨资吓退了不少地方企业，一时间“地王”频现，这也成了房价上涨的推手。

针对当时那一轮房价暴涨，国资委在2010年重申了78家央企必须退出房地产，银监会也将部分央企列入了限贷名单，但部分央企动作较为迟缓。至今，部分本该“退房”的央企旗下仍有房地产资产。

如今随着楼市进入“白银时代”，地产央企分化加剧。记者观察到，在上述16家央企中，只有招商局、保利、华润、中粮、中建、中铁等地产业务表现较为活跃，市场占有率相对较高，其他涉房央企凭借在各地掌握的资源优势，只是零星地开发一些项目。

“中房”品牌去还是留

早些年，中房集团曾是国内著名的房地产开发品牌，最辉煌时各地国资房地产公司均以挂着中房集团分公司的招牌为荣耀，比如中天城投的前身名为“中房集团贵阳公司”，至今仍在册的还有中房集团成都公司等。

熟悉中房集团的重庆大学房地产MBA教育中心一位资深教授介绍说，“上个世纪90年代，中房集团几乎在各地都有分公司，很多分公司的控股股东是地方建委，他们愿意挂着中房的牌子，主要是中房集团原本直属于建设部，可享受政策等优惠。”

新世纪以来，中房集团旗下一度曾控制着中房地产和中房股份两大上市平台，这让不少房企羡慕不已。

不过，世事难料。2010年，国资委将中房集团并入以建筑为主业的中交集团，这让原本的平行关系变成了上下级关系。2013年，中房集团退出中房股份，将所持的全部股份转让予“汇金系”，旗下仅剩下中房地产一家上市平台，寄望于中交集团注入优质地产资产。

7月10日，中房地产控股股东中住地产被无偿从中房集团划转至中交地产名下，从而间接控制了中房地产53.3%的股权。而中房集团旗下的中国城乡建设有限公司则被划入中交地产。

实际上，中房集团当前地产业务核心就是中房地产。在业内人士看来，中交集团将中房集团进一步边缘化，未来“中房”品牌的去留仍是一个问题。

今年上半年，中房地产实现营收3亿元，同比下滑33%，实现净利润2258.5万元，同比下滑73%，加权平均净资产收益率为1.33%，同比下降了3.78个百分点，这主要是由中房地产开发项目“青黄不接”，销售结算减少所致。《每日经济新闻》记者注意到，中交地产旗下有12家子公司，除了地产开发与物业公司之外，还有中交鼎信基金，在建地产项目达20个，其中不少项目属于一二级市场联动的大盘。

上述业内人士指出，目前中交地产借助母公司基建优势，在各地越做越大，但中房地产近些年业务拓展步伐较小，如果不实施重组，其本身与中房地产面临更严峻的同业竞争，重组上市合乎发展逻辑，且中交集团也希望打通基建、地产等产业链。

如今，中交地产已是绿城中国的第一大股东。今年7月初，绿城中国披露了公司新的董事会成员，其中“中交系”占4个席位，分别为朱碧新（中交集团总法律顾问、绿城中国董事会联席主席）、孙国强（中交地产董事长、绿城中国执行董事）、李青岸、刘文生。

3个月前，中交地产刚进行管理层“换血”，时任中交副总裁的朱碧新要求中交地产加快推进房地产板块整合进度，尤其是与绿城的融合。

业内人士曾猜测，中交地产要打造“A+H”资本平台，但至今中交方面并无相关的公开表态。

大了之后如何做强

今年3月以来，业内疯传保利集团旗下保利地产、保利置业将要整合的消息，引来资本市场高度关注。

据多家媒体报道显示，保利地产、保利置业主要负责人曾对外表达了两个资本平台将进行整合的相关说辞，但并无具体时间表。

目前，保利地产仍在全国频繁拿地扩张，还斥资5亿元参与粤高速定增、拟控股上置集团等资本动作。今年上半年，保利地产实现营业收入425亿元，同比增长25%；实现利润总额逾81亿元，同比增长39.45%。

相对于保利地产，保利置业扩张步伐较小一些，从今年以来的公告来看，其并未披露拿地事项，同时近日公告预计上半年利润同比下滑90%，其原因是收入减少，销售毛利率下降，投资物业重估收益减少。

与“保利系”相比，“中建系”去年就在加速推进中建地产与中海地产的合并步骤。今年3月，中海地产公告称，公司控股股东中国建筑拟将其持有的30个相关物业注入中海地产，对应的支付对价为338亿元。

上述披露事项的出炉，意味着“中建系”早在2013年就开始启动的中国建筑拟将旗下房地产事业部、中建地产及中建国际运营的房地产业务注入中海地产画上了一个句号。

以成都为例，中海地产成都公司与中建地产成都公司均已实现合并，原担任中建成都总经理的雷越姝，现任合并后中海成都总经理。

近日，更受关注的应属招商局地产整合。据了解，停牌4个多月的招商地产拟被控股股东招商局蛇口工业区公司换股吸收合并，计划在深交所申请上市。

实际上，招商地产旗下还有招商局置地这一资本平台，这意味着招商局集团未来将旗下整个地产板块整合在一个资本平台上，实现地产平台集中化运作。

北京某地产机构高层分析说，在整个央企改革的背景下，已诞生以及即将诞生的地产央企“巨无霸”如何有效整合公司业务、人力、文化，避免“大而不强”，甚至发生内耗，尤其是在楼市白银时代，如何从重资产转型轻资产，创新地产央企商业模式十分重要。