7月上海房价大涨 个别楼盘为何蹊跷降价？

（本文原载于“邦地产”官方微信号real-estate-circle）

7月的上海，天气热，楼市更热——新房均价同比上涨超过30%！

但蹊跷的是，有个别楼盘却逆市大跌。而奇怪的是，这些楼盘均表示，并没采取任何降价促销的手段。

这到底是怎么回事？

价格大跳水+过山车

这个“蹊跷”楼盘，是徐汇玺庭。

据上海德佑链家市场中心研究部统计，徐汇玺庭7月新房成交均价约为4.2万元/平方米，但其网上报价为5.3万元/平方米，跳水幅度高达20.8%。

另外，该楼盘所属板块楼盘均价为20857元/平方米，远低于楼盘价格。

而且，邦爷注意到，徐汇玺庭的销售单价，似乎一向偏爱“过山车”：

7月3日-11日，成交均价45015元/平方米-47268元/平方米（共成交8套房源）；7月15日，成交均价跌至31703元/平方米；7月17日，成交均价22093元/平方米（售出的10套房源）；7月24日之后，成交均价回升到38000万元/平方米……

可以看见，楼盘单日最低均价与最高价，差距近3万！

“价格落差之大，我也不能理解。”中原地产研究部总监宋会雍就跟邦爷吐槽说，不过他认为，或许是徐汇玺庭房源位置或者产品的差异导致的价格差异，但这个也不好说。

“不过故意提高网上报价，提高购房者的心理预期。而在线下以更低的价格成交，让前往案场的消费者以为是实际优惠，这倒是开发商促进成交的一种固有营销手段。”宋会雍说。

对于徐汇玺庭的“蹊跷”，楼盘方多次回应邦爷称，房源均价不会低于5万元/平方米，网上价格可能是错的。

故意炒高房价？

那么，上述楼盘是否存在“利用撤销合同来炒高房价”的情况呢？

邦爷在网上房地产查询到，徐汇玺庭（备案名“徐汇世家花园”）累计合同均价为25247元/平方米，累计撤销合同均价为40855元/平方米，累计住宅合同均价为35939元/平方米，累计住宅撤销合同均价为48013元/平方米。

此外，合同撤销次数共计9次，定期逾期总次数62次。

可见，徐汇玺庭的撤销合同均价，远远高于累计合同均价。

几大均价到底什么意思？

据了解，为了保证价格信息的准确，网上房地产在进一步完善之后，将价格信息细分成累计合同均价、累计住宅合同均价、累计合同撤销均价和累计住宅合同撤销均价四项数据。

而以往笼统的合同撤销次数数据也已细分成合同撤销总次数和定期逾期总次数两项。

撤销合同均价高于实际，是为了炒高房价？

据业内人士透露，在过去，曾有开发商利用撤销合同来炒高房价。

具体的做法是，在开盘时成交几套高价房，以此向消费者表明房源热销，抬高消费者对房价的预期，等消费者达成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐汇玺庭是否意在如此，答案是：或不一定。

由于项目合同均价撤销次数只有9次，不排除个别高单价单元合同撤销，导致撤销合同均价高于成交均价可能。

均价参考价值大缩水

事实上，7月成交价格明显低于报价和周边的，并不仅仅只有徐汇玺庭。

位于闸北区闸北公园板块的绿洲雅宾利花园三期，7月成交均价约6.2万/平方米，也比7.1万/平方米的案场报价，降低了12.6%。

7月上海成交套数位居前列（均在120套以上）的森兰名轩、经纬学府阳光家园、盛世宝邸、浦东颐景园，成交均价相比报价，也都有6.6%-10.9%的降幅。

这些情况，也使得上海楼市7月成交统计均价同比大幅上涨，而给购房者的参照价值大大下降。