广州天价车位涨到200万元 源于120万个供需缺口

◎每经记者 区家彦

近日，央视《经济新闻联播》报道，广州市越秀区一楼盘决定将所有车位转租为售，停车位售价最低为75万，最贵的达到195万元，“天价车位”现象引发了争议。

事实上，与近几年房价飙涨相对应，广州停车位的售价上涨幅度毫不逊色。

广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠向《每日经济新闻》记者表示，近15年，广州住宅停车位的售价从平均5万元涨到了45万元，鉴于中心城区停车位存在巨大供需缺口，价格上涨势头难以遏制。

在天价车位现象的背后，一方面是开发商希望出售套现的冲动，另一方面是业主难以承受沉重的停车费用负担。如何化解矛盾，需要在市场化与监管之间找到平衡点。

停车位涨价猛于房价

“原本我们小区停车位都是以出租为主，月租费用是500元/月。上月底，开发商突然宣布小区里的172个车位全部转为出售，均价达到90万元/个。买吧，我们负担很重，不买吧，就只能找其他地方停车，很多业主现在是进退两难。”广州越秀区珠光·小北御景一位业主告诉《每日经济新闻》记者。

据广州市停车场协会此前公布的100个小区出售停车位的价格统计，广州停车位价格最高的地段为越秀区，其中均价最高的便是珠光·小北御景，该项目曾在上个月发售一套总价高达195万元的车位，引发业界轰动。据统计，广州多数车位的价格在30万~50万元/个，尤其在市中心六区，“车位比汽车贵”已成为常态。

潘国璠向《每日经济新闻》记者表示，作为广州市传统老城区的中心六区，由于大多数是楼龄较长的旧小区，据统计只有1:0.33的停车位配比，这意味着100户家庭最多只能配备33个停车位，远低于广州外围五区平均1：1的停车位配比，供求关系紧张难免引发售价快速上涨。

据满堂红提供的监测数据显示，截至今年上半年，广州二手车位买卖均价为10657元/平方米，较2009年上半年的4922元/平方米上涨116%。据克而瑞监控广州市房管局的数据显示，同期广州新建住宅销售均价涨幅为72%，车位售价涨幅高于同期新房售价。

与之相对，广州市停车场行业协会的统计显示，截至今年1月，广州有187万辆中小汽车，停车泊位只有66万个。即使不算上每年自然增长至少12万辆，广州目前停车位缺口也高达120万个。

7月27日，广东省发改委发布《广东省定价目录(2015年版)》，并于8月15日起实施。根据新版目录，广东将放开住宅小区和商业配套的停车场收费，这意味着实施多年的政府指导价将取消，停车收费上涨或将催生更多购置车位的需求，供不应求或进一步加剧。按照潘国璠的预计，未来1~2年内，广州中心城区的车位售价涨幅有可能仍高于房价涨幅。

开发商转租为售迫于无奈？

“广州市相关的城市规划指出，中心城区停车场的供应与需求是不对等的，停车位紧张将成为常态。”潘国璠向记者表示，在资源有限的情况下，就越应该用市场的方法解决，“价高者得”是不得已的办法。此外，目前中心城区道路资源极为紧张，停车位供应紧张也能鼓励更多市民采用公共交通工具，缓解市中心的交通压力。

对于“转租为售”，很多开发商表示这也是迫于无奈。一家上市房企的高管告诉《每日经济新闻》记者，地下空间的建设需要较高建筑成本，由于此前政府对停车费实施指导价，尤其在一二线经济发达城市，停车费收入甚至抵不上开发商持有停车场所支付的利息成本。因此无论是从获利，还是加快周转的角度，开发商更希望把车位卖掉。

不过，广州市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎向记者表示，停车位具备小区公共配套性质，业主享受优先使用权，在停车位定价、租售问题上，开发商与业主应该进行协商。如果市场化运作下完全由开发商做主，最终造成车位价格飞涨，并不能真正解决停车位紧缺的难题，管理部门应该对价格与租售用途进行监管。

如何在市场化与监管中取得平衡，是解决停车位紧张的关键。记者了解到，去年12月，广州市国土房管局发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定（修订稿）》提出“即使小区的车位数量少于小区房屋套数，日后开发商也必须预留20%的车位用于出租”，以满足业主的租赁需求。

潘国璠告诉记者，上述规定文件目前只是意见稿，保留一定比例的租赁车位是模仿香港的做法，有一定操作空间。但未来更重要的是思考如何增加公共停车场的停车位，比如通过地价、税费等方式，鼓励开发商进行地下空间的开发用于停车场，以及加大推广机械式停车等做法。