上海7月成交均价同比大涨 个别楼盘惊现蹊跷低价

每经实习记者 包雨朦

自从“3·30新政”以来，上海房价水涨船高。据德祐链家数据显示，7月份上海新房均价约为3.5万元/平方米，同比上涨超30%。但《每日经济新闻》记者比较7月份各楼盘成交数据发现，有个别楼盘的成交价格逆市大跌。

记者致电这些楼盘的售楼人员，他们均回复近期并没有采取任何降价促销的手段。

多楼盘成交价低于报价

据上海德佑链家市场中心研究部统计，徐汇玺庭7月新房成交均价约为4.2万元/平方米，而该楼盘的网上报价为5.3万元/平方米，跳水幅度高达20.8%。

位于闸北区闸北公园板块的绿洲雅宾利花园三期，7月新房成交价格约为6.2万元，相比7.1万元/平方米的案场均价，降低了12.6%。

《每日经济新闻》记者致电上述两个楼盘售楼处，工作人员称所报均价与网上报价基本一致，并且均表示近期并未采取降价促销的营销手段。绿洲雅宾利花园的售楼人员还告诉记者，并不存在内部优惠购房的可能。

中原地产研究部总监宋会雍表示，故意提高网上报价，而在线下以更低的价格成交，是开发商固有的一种营销手段。“通过高报价提高购房者的心理预期，等到消费者前往案场了解时发现实际价格更优惠，有助于促进成交。”

但宋会雍也对徐汇玺庭的价格落差之大表示不能理解，“或许是房源位置或者产品差异的问题，但这个不好说，具体要向销售人员了解。”

除了成交均价远远低于报价之外，徐汇玺庭的销售单价也经历了如过山车一般的起伏变动。

以该楼盘7月的销售数据为例，据网易房地产数据中心的数据显示，徐汇玺庭7月3日至7月11日，共成交8套房源，单日的成交均价在45015元/平方米至47268元/平方米之间；7月15日平均销售单价跌至31703元/平方米；仅隔两日，7月17日徐汇玺庭售出的10套房源的均价为22093元/平方米；而7月24日之后，该楼盘均价又回升到了3.8万元/平方米的水平。

其中，楼盘最低单日均价17441元/平方米（7月22日）与最高单日均价47268元/平方米（7月6日）相差了近3万元。

记者多次致电徐汇玺庭售楼处，对方的售楼人员均一口咬定房源均价不会低于5万元/平方米。“只能说网上的价格是错的。”该楼盘一女性售楼人员表示。

成交价格偏低之谜

据了解，徐汇玺庭为上海华京置业有限公司旗下物业，产品定位于高层住宅公寓，首次开盘时间为2014年3月，项目位于钦州北路308号。该楼盘所属板块楼盘均价为20857元/平方米。

记者在网上房地产查询了解到，徐汇玺庭（网上房地产登记项目名称为“徐汇世家花园”）累计合同均价为25247元/平方米，累计撤销合同均价为40855元/平方米，累计住宅合同均价为35939元/平方米，累计住宅撤销合同均价为48013元/平方米。此外，合同撤销次数共计9次，定期逾期总次数62次。

据了解，为了保证价格信息的准确，网上房地产在进一步完善之后，将价格信息细分成累计合同均价、累计住宅合同均价、累计合同撤销均价和累计住宅合同撤销均价四项数据；而以往笼统的合同撤销次数数据也已细分成合同撤销总次数和定期逾期总次数两项。

据业内人士透露，过去曾有开发商利用撤销合同来炒高房价。具体的做法是在开盘时成交几套高价房，以此向消费者表明房源热销，抬高消费者对房价的预期，等消费者达成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐汇玺庭的撤销合同均价高于合同均价是否是为了炒高房价却并不一定。由于项目合同均价撤销次数只有9次，不排除个别高单价单元合同撤销，导致撤销合同均价高于成交均价可能。

事实上，7月成交价格明显低于报价和周边价格的案例并不仅仅只有上述两个楼盘。这也使得上海楼市7月成交统计均价同比大幅上涨带给购房者的参照价值大大下降。

7月份成交套数位居全市前列的森兰名轩（228套）、经纬学府阳光家园（153套）、盛世宝邸（141套）、浦东颐景园（123套）成交均价相比报价均有一定的下浮，下浮幅度分别为10.9%、4.1%、9.9%、6.6%。