瑞安66亿元出售写字楼 罗康瑞：只为新天地能上市

每经实习记者 吴若凡

“一切的一切旨在新天地能成功上市。”罗康瑞对《每日经济新闻》记者说。

7月24日，瑞安房地产有限公司发布公告称，公司间接附属公司Interchina International Limited将出售其全额控股Brixworth International Limited公司的全部股本。收购方则是号称亚洲地区最大型房地产投资信托基金管理人的领汇，交易金额总计66.0086亿元人民币。

这也是继瑞安房地产以16亿出售两家酒店之后的又一新动作。此次收购由领汇以持有的现金及债务融资支付。该笔交易涉及的两座写字楼位于上海湖滨路的企业天地1号和企业天地2号，以及连接这两座写字楼之间的商业裙楼和沿街商铺、停车场。企业天地1号及2号可供出租的总建筑面积为83155平方米，包括办公楼及零售部分，建筑面积分别为75780平方米和7375平方米。

据悉，企业天地1号及2号的出租率自2011年起一直高于94%，截至2015年6月30日，该物业的零售和办公室的租用率分别为100%和98%，在续租率方面也保持高位。

接盘侠领汇

瑞安房地产主席罗康瑞在答记者问时说，为加快整体资产周转率以及所拥有资产之价值变现，本公司之策略是以适当价格在适当时候出售商业物业。

领汇管理有限公司行政总裁王国龙表示，这项收购是领汇在中国大陆的第二个投资项目。他认为，该项目邻近淮海中路的零售热点及新天地的高级商业及豪华住宅区，极具长线价值，未来升值潜力巨大。

瑞安方面称，目前，新天地要上市的话，条件还不成熟，唯一办法是先出售这些收租物业，加快开发步伐，多找一些好的新项目，以提高盈利能力。

优淘城总裁薛建雄表示，瑞安出售该物业是因为租金有了下滑的征兆。他分析称，目前淮海路商圈的办公楼租金已从最高峰的12元/平方米/天下降到了现今的8~9元/平方米/天，无法追求更高的租金回报率是其出售物业的主要原因。

但也有业内人士认为，此种担忧过于悲观，目前来看，淮海路商圈的办公楼市场还有升值潜力，瑞安此次出售物业只是瑞安策略调整的一部分。

据悉，上海这两处物业的每月租金以约2460万元计算，一年租金近3亿。按照收购价66亿估算，领汇从这些项目获得的租金收益率约4.36%。业内表示，该收益在写字楼里中不算低。

截至2014年12月31日，瑞安房地产当年102.49亿元营业额中，物业销售收入和投资物业租金及相关收入分别达85.43亿元和15.78亿元，占总营业额的83%和16%，其余1%即1.28亿元来自其他收入。此次出售项目所得款项净额42.84亿元将用于财务用途。至于具体细节，罗康瑞在接受记者采访时表示不便透露。

让资产轻起来

实际上，早在年初，瑞安就开始调整策略，以加快公司资产周转和增加现金流。截至去年底，瑞安房地产的现金及银行存款总额上升22%至124.4亿元，是为2015年第一季度到期的三笔债券而储备的。但抵押给银行的存款有32.91亿元，用于公司指定的物业发展项目的受限制银行存款为24.71亿元，共计57.65亿元。瑞安房地产的负债净额为355.35亿元，2013年则只有249.11亿元，净资产负债率为79%。

罗康瑞向《每日经济新闻》记者表示，“去年我们经营不太理想，周转率才9%，那这次我们将这些商业地产、办公楼出售，这会增加我们每一年的资产周转率。过去我们有一个方针是希望将这些商业地产、办公楼保留作为一个长期的收租，但是近几年发现不太现实，因为我们没可能投那么多钱进去建这些长期收租的物业，因为我们前几年放了很多钱进去动迁或者是这些收租的物业，使得我们资产的运转非常慢，这造成负债比率高。我们现在希望改变这个情况，所以现在包括办公楼、商业资产是可以适当出售的。”缓慢的资金周转可能正在逐渐拖累这家商业项目占比颇大的房地产商。

罗康瑞表示，调整后的策略将使集团的净资产负债比率降低15.6%，未来三年希望能降到50%以下，以把握未来更多、更好的发展增长机会。瑞安正释放及变现公司商业地产组合的市场价值。

罗康瑞还特别强调，“目前新天地要上市条件还不成熟，所以唯一办法是先出售这些收租物业，找多一些好的新的项目提高我们的盈利。”也正是基于此，瑞安房地产近两年来加快了商业部分物业的变现，从2013年开始，它已经售出了多个房地产项目。

2013年11月，瑞安将企业天地2号的办公楼及815个停车位以24亿元的价格出售给了阳光人寿保险。同年12月，瑞安以11.68亿元将沈阳中汇广场出售给保利地产，随后又将上海的一个开发项目99%的权益卖给了一家信托公司，价格约为33.23亿元。