瑞银证券：本轮房地产调整近半 政策进入观望期

每经记者 胡健

老百姓最关心未来房价是涨还是跌，而经济学家则更关注房地产在经济增长中现在和未来扮演何种角色？楼市再次遭受热议，原因无疑与近期房地产市场迅速回暖有关。

今天（7月23日），瑞银证券发表深度研究称，近几个月的宽松政策已推动一线城市房地产销售迅速回暖，房价也明显回升。在此背景下，尽管全国大多数城市仍库存高企、建设乏力，但出于对一线和部分二线城市再次出现地产泡沫的担忧，决策层可能不会再显著放松需求端政策。

楼市扭转苗头已经出现

瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，虽然城镇化和更新改善需求较为稳定，但金融危机后直至2013年，住房新增供给强劲增长，远快于需求。此外，由于实际利率大幅上升、房价低迷、海内外其他投资渠道兴起、人民币升值预期减弱，之前吸收过剩供给的投资性需求已开始消退。

在供需格局变化和库存高企的背景下，房地产业从2014年开始进入持续下滑周期。2014年房地产销售和新开工面积双双下跌：商品房销售面积下跌7.6%（住宅下跌9%），房屋新开工面积下跌约11%（住宅下跌14.4%）。前几年新开工强劲增长，去年在建面积仍继续增长，但增速从2013年的16%降至9%。

与此同时，房地产开发投资增速从2013年的19.8%大幅放缓至10.5%，房价方面，去年底绝大部分城市房价都跌回一年前的水平，成交量也进入冰冻期。

这一影响不可避免地蔓延至更广泛的实体经济领域。汪涛说，由于房地产行业和工业部门密切相关，房地产建设量大幅滑坡给采矿业和重工业带来了越来越大的拖累，特别是金属、建材以及工程机械。能源密集型的重工业下滑，还导致2014年初以来发电量增长接近停滞。

从数据来看，工业销售疲弱加剧了产能恶化，进而抑制了投资，导致制造业投资增速从2013年的18.5%拉低至2014年的13.5%，今年上半年进一步降至9.7%。

尽管目前房地产行业的上下游数据较为“纠结”，但不能否认，从房价和销售角度看，趋势扭转的苗头已经出现。

在70个大中城市中，房价月环比下跌的城市数量从去年10月的69个下降到今年6月的34个，并且6月份有27个城市房价环比增长。

汪涛认为，本轮房地产调整已经近半，过去房地产销售通常领先新开工两个季度左右。鉴于目前全国范围内库存仍然较高，二者间隔可能拉长。如果年内销售能保持目前的增长势头，新开工有望在2016年初恢复增长。

“不过，考虑到新开工对施工面积还有滞后效应，这意味着2016年建设活动增速可能进一步放缓，从而继续抑制固定资产投资和大宗商品需求、拖累GDP增长。”汪涛说。

政策进入观望期

过去一年决策层逐步放宽了房地产政策。需求端的宽松政策包括大多数城市都在去年夏季放宽了限购政策以及2014年9月开始的房贷政策放宽等。

最重要的是，今年3月二套房贷首付比例下调，并降低了住房销售免征营业税的年限。

此外，去年11月至今，央行共累计下调基准利率115个基点，房贷利率也随之下降。

汪涛说，这些措施改善了居民购买力、提振了市场情绪，从而支撑销售改善。在供给端，决策层允许并鼓励地方政府购买待售商品房作为保障房房源，同时要求供给明显过剩地区的地方政府限制土地供应量。近几个月，开发商的发债限制也有所放宽。

2014年底决策层最初小幅放松房贷政策时，销售出现小幅好转，但未能持续。在今年初决策层更大力度地放松了政策之后，情况明显改观。从房地产销售面积看，一季度同比下降9.2%之后，二季度同比上升了13%。

政策会加码还是转向？瑞银的判断是政策会进入观望期。

“全国大多数城市仍库存高企、建设乏力，但出于对一线和部分二线城市再次出现地产泡沫的担忧，决策层可能不会再显著放松需求端政策。”汪涛说，与此同时，地方层面的房地产政策则会因地制宜、出现分化，一线城市预计将维持限购，而三、四线城市仍可能为购房者提供更多支持。

瑞银报告指出，“考虑到房地产行业长期调整对实体经济的重要影响，今后几个月的政策重心可能更侧重于支撑供给和建设。在松绑了债券融资之后，我们认为决策层还会进一步放松开发商的信贷限制。”

报告预计，在推进政府投资的大背景下，保障房建设仍会继续推进，如2015~2017年计划改造各类棚户区住房1800万套、较过去几年每年300万~500万套力度加大。通过推进PPP模式、发行地方政府债券和为政策性银行提供流动性等方式，政府正加大对保障房建设的资金支持力度。