谭浩俊：楼市两极分化将更趋明显

（作者：谭浩俊，每经智库专栏作家，网络财经评论人，现任镇江市人民政府国有资产监督管理委员会党委委员、副主任）

易居21日发布的一线城市快报显示，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。

北上广深等一线城市出现了量价齐升、环比和同比齐涨的现象，显示房地产市场在一线城市已经复苏。于是，有分析认为，随着一线城市房价的反弹，很有可能带动房价上涨预期的增强，从而带动全国房价的上涨，给市场带来较大风险。笔者则认为，可能性不大。

尽管一线城市房价已经出现了反弹，市场低迷的现象也基本消除，且投资者已经开始向一线城市聚集，一线城市的房地产开发用地也重新受到了关注，但是，这并不能有效传递到二三线城市，尤其是那些供求关系严重失衡、供远大于求的城市。这些城市目前最大的任务，还是如何消化库存。即便这些城市不再执行限购政策，或者出台鼓励投资者投资商品房的政策，投资者也不会轻易在二三线城市进行投资。投资必须建立在交易的基础之上，商品房交易市场的状况不好，投资者是不会去投资的，也是不会去压资金冒险的。

比较现实的办法，还是要通过一定的政策手段，激活刚性需求，激活潜在需要，从而带动市场的发展。同时，要严格控制新的商品房建设、控制商品房的增量，以减轻市场压力，缓解供求矛盾，平稳市场情绪。

一线城市房价的反弹，短期内是很难带动其他城市的。在经济没有出现明显复苏、居民购房动力没有明显激活、投资者仍在等待观望的情况下，房地产市场两极分化的现象将越来越明显，一线城市的房价会进一步上涨，投资者到一线城市购房的意愿将进一步增强；而二三线城市则继续处于低迷状态，投资者也不会轻易到这些城市进行投资。

必须充分重视的一个问题是，很多二三线城市，在经济复苏动力严重不强的情况下，十分希望通过房地产市场来拉动经济增长，而严重的高库存，又使得这些城市根本没有条件再继续增加库存、增加对房地产市场的投资。否则，会使库存更高，房地产市场更加低迷。

退一步讲，就算政府有这样的愿望，投资者也不会接受这样的投资。那么，房地产对经济的拉动作用就很难得到发挥，地方经济复苏的动力也就很难增强，从而使房地产业与经济的关系陷入了恶性循环。如何破解这个难题，需要地方政府认真思考。基本的思路是，还是应当把注意力放到推动实体经济发展上，放到鼓励居民创业创新上，把经济的基础打扎实，把居民的消费能力提高。一旦经济能够复苏，居民消费能力得到增强，自然会带动房地产市场的复苏，带动库存的消化。

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