李宇嘉：部分银行收紧房贷会不会成为房价回调信号

◎李宇嘉

近期，深圳个人住房贷款出现收紧。继6月农行、中行、建行将首套房贷首付从三成提至四成后，工行也于7月中旬加入了“四成”大军。此外，包括四大银行在内，目前深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房贷利率上浮10%~20%。考虑到四大银行占据个人住房贷款2/3强的市场份额，再加上近期多家中等股份制银行暂停房贷，深圳个人房贷业务全面收紧已成趋势。

据笔者调查，楼市火爆导致房贷额度告急甚至枯竭是在深商业银行紧缩房贷业务的主要原因。今年上半年，深圳商品住房销售面积同比增长121%，创2009年以来的高峰，远远大于“北上广”平均40%的增幅。同时，深圳上半年新房和二手住房均价分别突破3万元和4万元大关，同比分别上涨20%和30%以上。此外，去年“9.30”政策放松了首套房的认定标准，今年“3.30”新政刺激了改善型住房需求，股市火热也加厚了首付“安全垫”。

以上这些因素共同促成了深圳购房者对于个人住房贷款需求的大幅度增长，而房价上涨的财富效应，也刺激了消费融资等套取贷款买房行为，这是各大银行在去年底切割房贷份额时，远远没有想到的。因此，还没有到6月底，深圳房贷业务集中的大银行，已经用光了房贷额度。

同时，在净利润个位数增长、息差占利润70%、业绩刚性考核、存款流失的情况下，今年银行业绩压力非常大。其中房贷利率上浮最高不超过20%的规定，成为银行完成业绩的最大掣肘之一。因此在楼市因城施策和银行自主定价的情况下，收紧房贷在情理之中。

此外，防范金融风险也是在深商业银行收紧房贷的原因之一。前期的股市火热让买家支付能力上升，对高房价有很强的接受能力。另一方面，今年以来，股市大规模套现和减持，让创业的老板们成为近期深圳楼市的另一大金主。

在股市财富效应驱动下，4~6月份的深圳楼市火到“一天一个价”。这让银行不得不考虑，股市风险或将蔓延到楼市，随着股市振荡和去杠杆，未来楼市购买力或将受到冲击，前期被资金推高的房价也将在未来面临回调的可能。

进入6月下旬，股市财富效应开始减退，高净值人群购买力明显下降。因此，出于防范风险的考虑，银行也在收紧房贷。

笔者认为，即便货币政策宽松的大环境不变、股市走牛的行情还在，房贷收紧也仅仅是深圳楼市出现明显回调的一个原因。更关键的是，深圳房价已经高到有效需求都难以承受的地步了。

近期，深圳楼市出现回调迹象，笔者认为这一趋势不可阻挡。6月下旬以来，深圳市产权登记中心单日最高收文量已经从之前的4000份下降到的330份。最能反映变化的二手住房市场，已经出现了明显调整。进入7月份后，中介店铺的客户上门量，相比5~6月份高峰期骤然减少，业主报价已现松动，尤其是前期房价上涨超过40%的区域。作为先行指标的中原业主报价指数，7月份的前两周分别为63.6%和45%，较6月的最后一周大幅下降8.3个百分点和18.6个百分点。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)