上海车位价飙涨乱象丛生，谁之过？

邦地产记者吴若凡 发自上海

近期的股市，始终在震荡，好多股票几天能涨1元就算不错！

正当邦爷另辟蹊径，努力为创造财富，天天买双色球的时候，有这么一群人却靠着一台“抽血机”迅速发财！

而今，这台机器正在加大“抽血功率”...

遍布城市的“抽血机”

小区的停车位，一个你可能忽视，但荷包却不得不重视的“抽血机”。

一个公认的事实是，上海的停车费在全国城市中是最贵的。

上海市工商联停车行业协会一份调查报告显示，上海停车收费标准“虚高”的问题，已成为内环线内1600家经营性停车场的顽症。

在内环线停车场中，由内资经营的、价格远高于普通收费标准的停车场占比达30%，而外资经营的停车场则更离谱，比例竟然高达72%。

“抽血”能力有多强？

这是什么概念？

举个例子。有位姓杨的老板，去年曾在徐家汇购置了一套新房，彼时停车的价格已经在70万元左右，不过还在他的承受范围。

但听说，最近这车位竟已涨到90万元一个，几乎是一套外环小户型房子的价格了。

那么几十平方米的停车位，反倒成了单价投资价最高的物件。

“不买略心烦，买了略心塞”就这样成了广大业主的普遍心声！但让业主心塞的原因，其实更深沉。

“坐地涨价”是促因

就在今年1月，国家发改委宣布放开的“24项商品和服务价格”中，就包括住宅小区停车服务。权力下放了，给了一些人以可乘之机。涨价也随之而来了！

其实，广大业主的诉求真的很简单：只要每天下班回来，让自己的爱车能有个歇脚的位置，停着的时候，有人照料，不被剐蹭。

可正是如此合理而简单的要求，却往往得不到满足！一些物业公司和拥有车位的组织暗通款曲，以各种理由巧立名目，收取费用，变相涨价。

一些车位价格这个月800元，到了下个月涨到850元，下下个月就成了900元。

嫌贵？你不停？有的是人要停！爱停不停！赤裸裸的坐地起价！这是在吸群众们的血啊！天理何在！

引起公愤的停车价格，还有车库管理问题，让各小区业主有着惨痛和不堪回首的历史。此前就有很多上海小区上演“抢车位”大战。

价格不是开发商一家推涨的？

说到这儿，大家是不是想把开发商骂个遍？可开发商说他们也有冤的地方~

很多开发商盆友就给邦爷诉苦说，上海的停车管理价格，是由规划、建设、市政工程、公安交通、房地、财政、价格等等若干部门一起审核决定的，轮不到他们说了算。

还有个蛮重要的问题是，利润低！

邦爷算了一笔账：以上海为例，目前内环的停车位大概是30万/个，内中环在15万/个左右，外环的车位基本是5~8万/个。

但看看成本和利润：地下室建安成本在5000元/平方米左右，一个车位建筑面积在35~40平方米，车位在20平方米，加上35~40平方米的公摊面积，总建安成本去到150000-200000元，再减去各种税收、营销成本，剩余的利润也就不多了。

也就是说，车位费若卖15万以内，开发商基本就要拿住宅赚的钱去贴建车位的成本。

这样看来，外环的车位，对于开发商而言基本是亏钱——多造一个就赔一个。

但话说回来，要说开发商冤，又有点NO ZUO NO DIE的意味。因为推动停车位涨价的各种力量中，难道就没有开发商和物业公司吗？

“供需紧张”是根本

其实，政策也好，开发商也罢，停车位的突出矛盾，背后最大的原因还是需求紧张。

据邦爷不完全统计，目前上海设有公共停车场约2500个，共有停车位50万个，然而全市的机动车保有量已经突破300万辆。

也就是说，上海室内的停车位缺口将高达80万个。

另外，早年修造的楼盘，车位与住户之间的配比往往可达到1:3－1:4，也就是平均三四户人家才能“摊”到一个车位。所以往往市中心地段的停车位，价格更是飞上天。

如此高昂的价格，能停的起车的就只有老板了，岂是我等屌丝消受的起？

有砖家甚至说，在香港，最贵的车位能达到1288万港币，车位价格或租金抬高是必然的。曼哈顿、东京、香港都是这样，在寸土寸金的地方，人都住不起，何况车子呢？

杜跃平律师告诉邦爷，涨价也得在合理区间内，必须得有指导价，不是随便涨。

虽然国家已经放开规定，关于物业管理费、停车费由物业公司自己定价，但物业公司要核准。

这就跟卖房一样，但有《中华人民共和国价格法》，对一些严重偏离国家日常经济价格趋势可以认定为违法。

物价局虽然原则上不拦着你。法律依据是有的，不可脱离国计民生，违反市场经营秩序。

事实上，关于停车位的疑问还不仅在于此，很多停车位是小区的公用部位，这部分理论上属于全体业主。

但是这部分收入目前归属于谁？财务收支是否应该公开？否可以归入到维修基金收入内？物业对停车费不开发票凭据的做法又是否存在偷税以及挪用业主共同收益嫌疑？都没有明确答案。

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）