地产事业合伙人扩围：福星股份借慧盈基金谋并购

每经记者 杜冉乐

7月14日，福星股份（000926，SZ）对外消息称，公司拟与关联方武汉星慧投资管理中心（以下简称星慧投资）发起设立慧盈基金，其注册资本2800万元。其中，公司出资1960万元，占股70%；星慧投资出资840万元，占股30%。

《每日经济新闻》记者注意到，星慧投资作为有限合伙制PE，主要股东又是福星股份的“董监高”人员，双方共同设立公司型PE慧盈基金，本质上就是一种事业合伙人模式，而福星股份的核心目的意在将其作为对外扩张平台，加速推进相关产业或股权并购。

地产金融人士指出，这是适应当下企业管理的一种机制创新，运作方式虽好，但未来效果究竟如何，仍有待进一步观察。

事业合伙人嵌入慧盈基金

星慧投资作为有限合伙制PE基金，成立于今年5月21日，注册资本3300万元，执行事业合伙人为福星股份董事长谭少群，出资495万元，占股15%，公司“董监高”包括谭少群等12人作为有限合伙人总出资2508万元，占股76%，其他的有限合伙人涉及23个自然人。

按照福星股份与星慧投资的合作，新设PE慧盈基金的注册资本拟定为2800万元，福星股份子公司惠誉地产以自有资金出资1960万元，占注册资本的70%；星慧投资出资840 万元，占注册资本的30%，运营期限为20年。

上述福星股份设立基金的运作方式，与今年以来天津松江（600225，SH）等地产股发起的基金投资模式明显不同，后者多为上市房企与非关联方共同设立。这一模式类似于万科盈安合伙模式，但不同点在于万科盈安合伙主要在于增持公司股票。

福星股份透露，慧盈基金未来将主要投资房地产及周边产业，包括相关产品、服务等，以及能够帮助提升服务和提升效率的互联网及移动互联网等领域。

在业务拓展上，作为深具房企背景的慧盈基金，其执行事务合伙人未来如何规避与福星股份之间可能发生的利益输送？

福星股份强调说，此次交易完成后，公司与慧盈基金主要管理人员为公司高管，在资产、财务、机构、业务等方面仍保持独立，亦不存在非经营性占用本公司资金的情况。

在招商证券相关人士看来，福星股份是最早介入武汉城中村改造的武汉本土企业，相对全国性开发商，具有本土优势；相对于本土开发商，有经验优势、资本优势和体制优势。

福星股份在公司历年年报中也宣称，公司经过十多年参与武汉“两改”（城中村改造与旧城改造），在项目商谈、规划、拆迁等方面积累了丰富的经验，形成了自己独特的“城中村改造”模式。

随着房地产进入白银时代，耗费大量资金且周转率相对较慢的城中村改造却成为不少房企的一项负担，甚至部分地产股逐步退出了城中村改造等一级土地开发业务。

对于慧盈基金的设立，福星股份内部人士向《每日经济新闻》记者表示，这使得公司首次引入了事业合伙人制度，有利于激发创新机制和管理人员的工作效能，推动公司战略升级。

谋划“外扩”并购平台

熟悉地产金融运作的亚信控股集团董秘荣腾洪表示，上市公司通过有限合伙基金，以及与之共同打造投资平台这种模式，相当于设计了一种企业投资风险的分担方式，一荣俱荣，一损俱损。

实际上，福星股份2014年整体业绩也不容乐观。财报显示，2014年公司实现主营收入66.4亿元，比上年同期减少10.16%，房地产业实现结算面积54.16万平方米，比上年度减少3.91%，实现结算收入53.4亿元，比上年度减少5.75%，金属制品实现主营业务收入约13.2亿元，比上年度减少21.77%。

从主业构成来看，福星股份地产业务占公司主营业务收入的80%也主要集中在湖北武汉。与外界观察的有所不同，福星股份的地产战略是继续以武汉为核心区，进一步提高“两改”综合水平和规模，进一步壮大商业地产规模，尤其是商业物业的自持比重等。

记者注意到，在武汉“两改”业务上，另一地产股美好集团（000667，SZ）也是福星股份下一步必须面对的竞争对手。

福星股份当前谋划设立慧盈基金，似乎另有其他野心。按照福星股份的表述，未来公司将逐步扩充慧盈基金资本金，积极推进相关产业或股权并购计划，设立慧盈基金使公司有了统一的对外扩张平台，有利于公司做大做强、推进房地产全国化战略的顺利实施等。