塔博曼携手王府井 落子“鬼城”郑东新区

每经记者 王杰

一家美国的购物中心大佬选择国内最大的连锁百货集团搞合作，却将合作项目放在了二线城市郑州。更要命的是，双方合资打造的购物中心项目竟然位于有“鬼城”之称的郑东新区。这令人不禁想知道，这样逆势选址的原因和用意何在？

郑州购物中心总量不足

7月8日，塔博曼购物中心公司的子公司塔博曼亚洲与北京王府井百货（集团）股份有限公司（以下称“北京王府井百货”）宣布，双方将在郑东新区共同打造一个具有国际水准的大型购物中心熙地港（CityOn）。该购物中心位于郑州市新经济文化中心郑东新区的核心地段，主力店为王府井百货。

早在2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹，新区管委会发布数据称，郑东新区CBD入住率达到90%。

据郑州当地房地产业内人士表示，前几年郑东新区因为是新发展区域，认知度相对低，再加上郑州老城区为二七区和中原区，客户地缘性比较强，使郑东陷入“鬼城”的认识误区。

郑东新区如今怎么样？7月7日下午，《每日经济新闻》记者从郑州东站出来，周围高楼林立。5点钟左右，这个传说中的“鬼城”竟然也堵车。出租车司机跟记者说：“政府机构迁入了，这哪是鬼城哩？！”

“鬼城”往往为开发企业所忌惮，土地流拍或底价成交也很常见。克而瑞郑州机构研报指出，2014年，郑州市各区域成交土地价格波动较大，其中郑东新区土地单价最高，为10678.26元/平方米。

既然不算“鬼城”，那么当地的商业是否配套？

RET睿意德郑州公司策略顾问部总监石俊东在接受《每日经济新闻》采访时表示，郑州商业地产库存并不严重。目前部分渠道透露的商业地产200多万平方米库存量以及去化周期的分析，还需要确认。库存量内除了包含近两年供应的自持型物业以外，很多开发商都在主动自持部分社区底商和商业街，待小区交房人口入住价值提升之后再行销售。所以数据结构方面仍有商榷的地方，不需要恐慌。

石俊东说，从购物中心总量来说，郑州仍然是不足的。现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内，以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区，管城区西南部，中原区北部很多区域，都有大量人口却没有大型购物中心，只有一些超市卖场类的业态在勉强满足消费者需求。未来城中村改造的加速带来的区域型商业入市，将会一定程度缓解这种情况。

体验性物业占比79%

截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。

石俊东说，在广大的郑东新区，只靠丹尼斯七天地、宝龙城市广场和未来的熙地港，也仍然无法满足客户需求。高铁区商业由于规划和消费人群的限制也没有大型商业进驻。另外，高铁线以西区域所剩的商业地块较少，未来出现大型项目的可能性也不大。龙湖区域商业地块仍为出让。所以，短期内郑东新区仍将处于大型商业稀缺的状态。“?这种结构性的供求失衡是郑州市场的明显特征，同时也存在诸多市场机会。”石说。

即便是机会多多，但在二三线城市，电子商务对购物中心的冲击不容忽视，CityOn熙地港（郑州）购物中心项目又该如何应对？

北京王府井百货集团股份有限公司总裁东嘉生在接受《每日经济新闻》采访时表示，互联网发展之后改变了消费者的消费行为和模式，在此情况下，实体零售业的经营模式如何的转型、如何嫁接互联网、如何增加更多的功能，是实体零售业转型之中需要重新思考的。所以CityOn熙地港（郑州）购物中心要做成一个高体验性的购物中心，而这种体验，是坐在家里、坐在办公桌旁，没办法简单的用线上消费的模式去代替的。这种高体验性也会利用互联网等高科技手段，给消费者营造特殊感觉。

至于CityOn熙地港（郑州）购物中心项目的体验性物业的占比，塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华告诉记者，购物中心将引入多达200多个国际国内时尚品牌，与餐饮、影院及娱乐休闲设施一起服务消费者。除了王府井百货主力店和超市，其他业态比例分别为：快时尚30%、美食餐饮25%、影院13%、亲子休闲11%，其余业态占比21%。