陈开朝：房企应借股市下跌 加速平价走量

◎陈开朝

很多人认为股市连续下挫带来了楼市的回暖，房企要有针对性地调整战略。但在弄清如何调整之前，先要明确股市和经济、股市和楼市之间的关系。

首先，股市与经济具有共振效应。笔者认为，从某种意义上讲，现在的股市约等于经济。主要是因为现在股市对经济增量的带动，超过任何一个行业，也超过了传统的“三驾马车”。股市行情好，消费就会被带动，进而带动其他行业，这是股市作用为什么超过任何一个行业的原因。

股市对实体经济的支持，尤其是对产业结构的调整、对战略新兴产业的支持将取代银行信贷，超过任何一种金融业态。现在即使没有新的政策，楼市向好的态势也基本确立。

但股市则不然。在产业结构调整到位、经济有起色之前，股市坚挺与经济增长互为因果，互促、共振、共荣的连体效应将不断增强。这也是管理层希望股市呈现“慢牛”格局的原因之一。此后，经济增长动力将由新型城镇化接力，再往后由战略新兴产业接力，此轮牛市才算功德圆满。

要是股指增长过快，国家可以顺势做大库容，推动央企国企重组，开闸上市企业再融资，原理是在同等流动性下，做大库容可以降低股指上涨的速度，并完成国有资产增值和国企改革，同时让更多实体经济接受灌溉。要是股指下跌过快，国家可以通过大幅降准让银行的高能货币流入实体经济，再经过乘数放大，让充裕的流动性带动股指水涨船高。

其次，股市调整加剧，股市与楼市的“跷跷板”效应开始显现。有股市以来，没有任何人或政府能精准地把控股市的涨跌。2014年10月此轮牛市开始启动，股市上涨过快，如果股指在高位继续快涨，牛市持续的时间将会很短，对实体经济的支持就会减弱，也会吓退场外的投资者进入。

A股经历此次深度回调后，股指很可能再次放量上涨，涨到某个点位又会再次深度回调。这是股市振荡的内在逻辑，A股市场将在吸纳吞吐中变得越来越强壮。

不过在股市大跌期间，它与楼市之间的“跷跷板”效应也开始显现出来。房价自发强势上升的时代已经远去，现在房价上涨的动力来自政策和股市。今年上半年，楼市的政策效应已经开始显现，这在热销项目和房价上涨此起彼伏的热闹景象中不难求证。

在前期股市大涨阶段，“跷跷板”一边倒地倾向股市。只有到股市调整之时，“跷跷板”才开始在股市和楼市之间大幅摇摆。每当股指新一轮上涨时，资金就往股市流，楼市就处于相对温和的状态；每当股指回调，资金就开始往楼市流，而且越往后，流向楼市的资金越多。

每次央行降息降准，有利于股市，更有利于楼市。由于有来自政策和股市的两股力量强力推动，预计下半年楼市行情将加速升温，局部区域、个别房企或迎来火爆销售局面。

第三，楼市回暖期易逝，高库存房企仍要平价走量。尽管下半年楼市行情会加速升温，但这种回暖很容易消退。如果楼市是因为股市调整而火爆，那么房企能抓的时间窗口其实非常短。此时，明智的房企最应该平价甚至降价来促销走量。

另外，此轮楼市回暖主要是靠政策刺激。随着时间推移，政策的作用将会逐渐减弱。如果从2014年下半年开始算，政策刺激的持续时间预计会有2~3年。再往后楼市靠什么支撑，需要房企自己寻找答案。

笔者认为，在股市调整结束之前，都是房企去库存化的黄金期。但我们看到很少有房企意识到即将面临的处境。尽管国家力推大量购房刺激政策，大多数房企仍用惯性思维思考问题，不想平价走量，只想涨价。较为普遍的现象是，每次央行降息降准带来的降价比例都低于很多房企房价上调的比例。国家原意是要刺激楼市成交量大幅上升，推动实际经济发展，但很多开发商却利用政策利好推动房价上涨，没有珍惜来之不易的去库存良机。

无论是股市波动还是楼市回暖，只有深刻研判趋势，制定出针对性的战略，房企才能在“危”、“机”共存的市场环境中更好地发展。

（作者为克而瑞研究中心研究员）