河南出台“新五条”鼓励购房 部分地级市销售陷入马拉松

每经记者 王杰

6月26日，为持续保持房地产市场平稳健康发展，河南省住房和城乡建设厅官网上刊出豫建〔2015〕91号文件。

文件显示，住房消费政策共分为五个方面，分别为切实抓好政策落实；因地施策，加强调控；加强完善配套设施建设；优化房地产市场发展环境；高度重视不动产统一登记工作。

对于该文件出台的背景，河南省住房和城乡建设厅提到，“去年以来，我省房地产开发投资增速持续放缓，商品房库存不断增加，为促进房地产市场平稳健康发展，我省认真贯彻国家有关房地产市场调控政策。为持续保持我省房地产市场平稳健康发展，为全省经济社会发展做出更大贡献,进一步落实住房消费政策通知。”

在市场回暖的大态势下，中原的楼市会走向何方？《每日经济新闻》记者展开了调查。

房企购地面积与土地成交价双降

来自河南省统计局的数据显示，2015年1~5月，全省房地产开发投资1479.89亿元，同比名义增长8.8%，增速比1~4月份回升1.0个百分点。1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积31481.96万平方米，同比增长4.2%，增速比1~4月份加快1.2个百分点。

投资和施工面积同比都在增高，但是，1~5月份，房地产开发企业土地购置面积为309.63万平方米，同比下降28.5%，降幅比1~4月份扩大了2.8个百分点；土地成交价款66.10亿元，下降6.8%，降幅扩大了4个百分点。

另外，前5月，商品房销售面积2082.89万平方米，同比下降0.7%，降幅比1~4月份收窄3.6个百分点。5月末，商品房待售面积3539.46万平方米，比4月末增加6.12万平方米。5月份，房地产开发景气指数（简称“豫房景气指数”）为91.32，比上月上升0.10点。

房地产业的发展和人口的多少密不可分。河南省可谓人口大省，但也是传统的人口净流出省份。

来自《金融时报》的报道，河南省的人口流出规模最大，为1025万，净流出人口数量976万，超过瑞典的总人口。

另外，居民人均可支配收入的数值，也直接影响当地的住房消费能力。《2014年河南国民经济运行情况》中指出，根据城乡一体化住户调查，全省居民人均可支配收入15695.18元，增长10.5%，扣除价格因素实际增长8.4%。而据国家统计局1月20日公布的数据显示，2014年全年，全国居民人均可支配收入20167元，扣除价格因素实际增长8.0%。河南的人均收入拖了全国人民的后腿。

三四线城市的马拉松销售

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》采访时表示，河南是人口大省，和四川、重庆、安徽等同属人口流出大省。但是人口净流出并不等于本区域经济后退，其实当地的城市化进程依然在加快。和人口净流入的城市相比，河南的经济发展水平，可能还比较低，但是发展速度并不慢。尽管如此，对当地楼市的发展仍然有影响，至少和发达地区比，房价就比较低。

上述文件的第二条指出，结合本地实际，按照市场供应情况，合理确定商品房开发用地供应规模。市场供求基本平衡或库存量较低的市、县，要加快项目审批，增加新开工面积，满足市场供应；商品房库存较大的市、县，要发挥土地闸门的调节作用，减少或暂停房地产开发用地供应，加大去库存化力度；商业经营、写字楼等商业性用房库存较大的市、县，要严格控制新开工楼盘建设。

郑州永威置业副总经理马水旺告诉《每日经济新闻》记者，作为省会城市，河南郑州的房价没有降低，比去年同期还要高，但是河南的地级市并不乐观，很多地级市的房价甚至不如去年。郑州楼市形势好的主要原因是目前供地较少，刚性需求大。

马水旺说，永威置业不会去地级市拿地，因为地级市的去化速度太慢，占用资金太大。他打了个比方，比如100亩地，容积率为2.5的住宅项目，如果在郑州，去化周期在12个月到18个月之间，属高周转。但是同样一个项目放在县级市，可能要消化4到5年。“省会城市购买力强，销售有后劲。但是三四线城市，只要蓄客后开过一次盘，销售后劲就不足了，马拉松式的销售。”