万科物业业务扩张 不接竞争对手在售楼盘

每经记者 白亚静

上周末，万科（000002，SZ）发布公告称，万科董事会已同意万科物业的业务通过市场化道路，追求快速增长的总体策略。不过，作为曾经的营销利器，在并购与合作的扩张中，万科物业如何解决万科与其他房企的竞争？

已在万科地产板块落地多时的合伙人制度，也被引入万科物业。在分拆上市前夕，为万科物业员工提供股权，预计将极大解决物业板块员工流动性过大的问题。

接收非万科楼盘

在地产的黄金时代，万科物业不用考虑收入、利润等财务数字，作为万科楼盘的营销利器，衡量它价值的是客户满意度、管理面积等指标。当物业公司入不敷出时，往往可以获得集团补助。

自从去年彩生活上市后，万科物业的市场化进程也开始提速，对盈利能力要求开始提高，并通过“睿服务”进行扩张，分拆上市意图明显。万科总裁郁亮称，原本想发展一段时间再说，但现在看来，时间不等人。

然而，将楼盘的营销利器市场化，则不可避免地要遇到竞争问题，以前万科物业从来不接收其它开发商的物业业务。

过去，万科物业通过服务质量、资产增值，推动着万科楼盘的销售。万科物业首席执行官朱保全曾表示，万科的战略愿景之一就是为业主的资产保值增值，其物管超过10年以上的老社区里，有85%的项目售价高于周边小区。以深圳万科坂田片区的四季花园项目为例，增值幅度远超周边楼盘。

万科股东大会上，有中小股东质疑称，如果市场化，万科楼盘如何与其他房企竞争？

在这一问题上，万科的思路是绕开存在直接竞争关系的在售楼盘，多接收现有已销售完毕的成熟社区。万科方面表示，万科物业扩张的思路是，主要接触国有开发商手中的楼盘，用“睿服务”作为接受其他开发商物业业务的工具，保留业主与原物业公司的物业合同，由原物业公司出面做物业管理、聘用、收费等，万科帮其管理员工和服务流程。

用合伙人制突破管理痛点

在万科物业的市场化推进过程中，其股权、人事制度也是改革方向之一。

根据此次公告，万科物业将面向其内部员工进行股权增发，增发后，10%的股份属于内部员工，其中，3.3%的股份在2015年内直接分配给物业员工，剩余6.7%的股份作为未来的激励措施，暂不归到个人名下，未来满足设定的考核标准后，再转让给物业公司员工。

目前，每股的认购价格将由相关机构进行估值。但不论估值结果如何，这一价格肯定极具吸引力，毕竟万科物业正处于分拆上市前夕。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，万科物业的服务满意度更高，现金流较为实在。虽然不能保证上市后，万科物业在二级市场的股价一定很高，但只要有资本推动，其价值肯定会高于现有的一些物业公司。

万科物业员工的流动性很大，平均司龄在2年左右，远低于万科地产板块员工司龄。

在谈及物业痛点时，彩生活董事局主席潘军曾不止一次表示，资金不是问题，收购也比预期容易，培养员工、找出合适的人才，才是物业公司发展的最大痛点。

朱保全曾表示，解决流动性问题很难，其内部的业务经理认为是公司的人事政策问题，而人事经理认为是社会问题，调研后，他曾打算投入几千万元改善基层员工的生活条件。

对此，高力国际研究及咨询部董事陈厚桥称，通过股权激励，一方面可以留下有能力的员工，改善员工流动性过大的问题，另一方面，还可以将员工利益和企业利益进行捆绑。