是什么样的产品 让养老金等机构如此狂热追逐？

每经记者 李娜 刘海军

买房买不起怎么办？那些令投资者艳羡的商业大厦，也只能周末闲暇时光享受一下？

不用着急，即将于6月26日发行的鹏华前海万科REITs基金，能让你瞬间和万科一起享受当包租婆的感觉。

2015年6月8日，中国证监会正式批复准予“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”注册，也意味着该基金顺利拿到身份证。

由于，该基金产品也将是公募基金的投资范围首次拓宽到传统的股票、债券等以外的第四类资产，进而成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。

新亮点：分享前海万科企业公馆的租金

那么，该基金的投资范围，到底有哪些与众不同的地方呢？据火山君了解，根据基金契约的规定，在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体）股权，以获取该商业物业稳定的租金收益机会。由于该基金首发最高限额为30亿元，这也意味着该基金将有不超过15亿元的资产投资于上述目标公司。

前海万科企业公馆，是高端写字楼，总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手打造，是深圳前海首个通过BOT土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。

万科企业公馆里面都有哪些租户呢？火山君提前在园区转了转，里面几乎都是高大上的金融机构，60%都是银行，比如、工商银行、建设银行、民生银行……  ，投资者不用担心这些机构付不起租金哟！

剩下的不少于15亿元的资产，又会投资什么呢？鹏华基金相关人士表示，除了和万科一起分享租金收益外，剩下资产投资于股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

最高规模：不超过30亿元

除此之外，据火山君了解，和现在基金动辄募集超过百亿元的资金相比，鹏华前海万科REITs的募集目标为30亿份。

目前，基石投资人前海金控将以自有资金或其指定机构认购3亿份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起2年内不得转让。同时，鹏华基金将以自有资金认购1000万份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起3年内不得转让。

投资者需要注意的是，该产品投资者认购门槛也不像普通公募基金那样是1000元起，而是10万元起步。若通过场内或场外认购方式的合计认购份额超过募集上限，将对超限当日投资者的认购交易申请进行比例配售。费率方面，认购金额在100万以下的费率为1.0%，认购金额在100万元到500万元，其认购费率为0.7%，500万元以上的每笔为1000元。

据火山君独家了解到，该产品目前十分受机构投资者的青睐，前来预定的不少，尤其是养老基金可是格外关注。

另外，鹏华前海万科REITs基金在10年存续期内将采用封闭式运作方式，基金成立后，场内份额预计7月份将会登陆深交所，给持有人提供流动性便利。

收益诱人：高稳定收益品种

从产品设计上来看，鹏华前海REITs肯定是低风险低收益品种，其风险是低于股票型基金，又高于债券型基金，那么其对应的收益也应该介于二者收益之间。

那么，该基金的收益又来自哪些方面呢？当然应该是前海万科企业公馆租金收入和债券等其他投资品带来的收益呢？

而这里的租金收入应该包括两部分前海万科企业公馆目前稳定的租金收入和以及可以预见租金上涨带来的收益。

据火山君了解，目前前海万科企业公馆租金是每月每平方米250元，深圳市区一般写字楼的租金每月每平方米都在400元之上，不过这些机构签的租赁合同基本都在3年，这也意味着该产品在前3年分享的租金收入是比较稳定的，后期则意味着该项目的租金价格有较大的上涨空间。

据悉，鹏华前海万科REITs将采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

另外，该基金产品的业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5%。

尽管REITs在国内还算是新鲜事物，但在国际上已有多年的发展史。以美国为例，有近4000万美国人通过他们的退休金及养老金计划（包括401k计划）投资REITs产品，包括教师、消防员、退休人士和企业管理者。

过去20年，多个REITs板块实现了两位数的年化总回报，自助式仓储类的收益为16%；公寓类为12%；零售：类为12%；医疗类为13%；写字楼为12% 。2013年在美国上市REITS派发了大约340亿美元的股息分红。

从收益和风险的角度来看，低风险低收益的REITs绝对是抗通货膨胀的理想替代品，也是底层资产配置的理想选择。

由于该产品将会在深交所上市，其上市后的折溢价也备受关注，尽管不少人士都认为该产品有可能会溢价。鉴于投资者的偏好，低风险产品往往容易折价，若预期该产品会出现折价，投资者可以选择二级市场上买入。

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