5月房价环比转正：沾了一线城市的光

◎每经记者 胡健

只是因为一线城市给了点“阳光”，5月份70个大中城市房价就实现了一年来的首次环比转正。

昨日（6月18日），国家统计局发布了2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时表示，经初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，北京房价连续3个月上涨，上海和广州均实现连续两个月上涨，深圳房价更是连续6个月扮演“领头羊”角色。

交行分析师夏丹告诉《每日经济新闻》记者，5月楼市总体呈现量价齐升的格局，但这其中很大程度来源于一线城市的带动作用，一线房价平均环比上涨达3%。

一线城市领涨全国

5月份，绝大部分城市房价同比仍然下降，但在环比上涨的情况下，部分城市同比降幅有所收窄。

国家统计局数据显示，5月份，全国新建商品住宅价格同比下降的城市有69个，其中降幅比上月收窄的城市有30个，比上月增加15个；二手住宅价格同比下降的城市有67个，其中降幅比上月收窄的城市有38个，比上月增加16个。

上海易居房地产研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，经计算，5月70个城市同比跌幅为6.3%，目前已出现连续9个月同比下跌的现象，但相比4月份6.6%的跌幅水平收窄了0.3个百分点。“其原因是5月份房价出现了环比增长，遏制了同比持续下跌的态势。”严跃进说道。

而谈及房价环比出现向上势头，国家统计局城市司高级统计师刘建伟直言，“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，城市间分化加剧。”据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%；最高涨幅（深圳）分别为6.7%和6.3%，分别比上月扩大4.9和3.9个百分点。相比之下，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降。

目前最受关注的城市是深圳，该市无论是环比还是同比的涨幅均为最高，分别达到6.7%和7.7%。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2015年5月，深圳一手商品住宅共成交6106套，环比上涨50％，同比上涨139.7％；成交面积60.8万平方米，环比上涨50.1％，同比上涨151.1％。成交量的大幅攀升，带动了价格的大幅上涨：5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米，环比上涨8%，同比上涨18.8%。

其他几个一线城市也明显感受到了“红五月”的热度。根据链家地产市场研究部统计，北京5月全月新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为8482套，比4月下降8%。但扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交5176套，比4月上涨39.1%，比去年5月上涨24%。

链家分析师李巧玲告诉《每日经济新闻》记者，在5月上旬再次降息的刺激下，市场的回升速度与3、4月份相比出现加快。这一方面与市场本来就存在大量的潜在需求有关；另一方面，年内多次利好政策推出，对需求的刺激效果越来越明显。

城市间分化更为严重

除一线城市外，很多城市的房价也开始跳出下跌区间，5月房价环比上涨城市数量再增两个，目前已达20个。严跃进估计，受5月份市场成交量较好的影响，房价上涨的城市数量在增加，预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中。

根据链家地产市场研究部统计，5月全月共有18个期房项目入市，供应总量5239套，是4月供应的近3倍。

此外，还有其他复合因素助阵“红五月”。除了已出台的货币政策和信贷政策外，各地购房政策放松的步伐也未停止，如北京、天津公积金贷款首付比例的下调，湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市等。

二手房领先一手房涨价，与政策调整有直接关系。严跃进表示，对于二手房的房东而言，在目前营业税免征期从过去的五年调整为两年后，住房出售的税负成本降低，所以涨价也符合常理。尤其一线城市二手住房成交量比较可观，此类市场成交较好，确实会加快二手房的价格上涨速度。“居民置业热情高涨，加强了对量价上行的正向刺激；加之股市的财富效应显现，推升了小康家庭的投资意愿。”夏丹称。

前两年，困扰楼市的一个大问题就是库存过多，而库存量和楼市火爆程度则成反比关系。根据易居研究院的库存报告，一线城市已连续5个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而缺乏降价动机。二线城市开始出现止跌反弹的迹象，而三线城市的跌幅在收窄。

最典型的城市仍是深圳。深圳现在正面临供应乏力的局面：5月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。

但全国楼市真的迎来房价拐点了么？易居报告显示，2015年5月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.0%、0.0%和-0.2%，而4月份分别为0.9%、-0.1%和-0.3%。这反映了三类城市房价下跌的动力都在削弱，而且一线城市领涨全国市场。

中原地产报告提醒说，未来政策刺激效果集中体现在一、二线城市，而三、四线则越来越差。市场资源过分的集中，导致大部分企业转向一、二线城市拿地；而三、四线城市崩盘可能性反而增加，这种楼市回暖背后的现象值得警惕。