广州一二手房成交同时回暖 开发商慎谈涨价

◎每经记者 区家彦

“我们也没想到客户那么多，现在销售员都忙着负责接待，公司很多后台人员也在支援签约工作”，在广州万达文化旅游城销售中心，一位营销顾问告诉《每日经济新闻》记者。

有着同样工作状态的楼盘还包括越秀·滨海悦城、万科黄埔仓等项目，他们的共同特点是当日开盘即售罄。自5月份起，广州楼市成交突然放量暴涨，单月新房成交套数创下近5年同期新高，久违的“日光盘”也屡次出现。沉寂了大半年的广州楼市，呈现出“热追”深圳楼市的势头。

但记者经过多方采访发现，目前广州新房去化周期依然高达18个月，在沉重的库存压力下，开发商慎谈涨价，即便在公积金新政等政策利好刺激下，广州房价上行依然压力重重。

5月新房均价环比下跌

6月13日上午，32度高温，酷热的天气也没法浇灭购房者的热情。

在广州市花都区，万达董事长王健林号称斥资500亿巨资打造的广州万达文化旅游城再度推出新货，当天推出约450套Loft，在开盘1小时内，所有的户型就被抢购一空，一位来自温州的买家一口气购买6层合计150套。据了解，该项目在最近半个月共推出925套公寓，都在1小时内售罄，项目也因此被戏称为“时光盘”。

在深圳楼市率先回暖后，向来反应缓慢的广州楼市也终于呈现复苏势头。网易房产数据中心统计显示，今年5月广州新房成交网签量达到9313套，环比增加28%，不仅创下今年以来成交新高，同时还是自2010年以来同期最高成交水平。

二手房市场同样火热，根据合富置业的统计数据显示，5月份广州全市二手房签约4259套，同比大增121%，网签量也为近两年来的次高峰。

“市场最大的变化是增加了许多‘卖一买一’的买家”，雅居乐地产一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示，在“3·30新政”后，个人出售二手房免征营业税的期限由5年缩减为2年，加上首套房贷结清后，再买二套房视同“首套”标准，很多希望改善居住环境的买家都倾向于“卖旧买新”，带动一二手市场成交同时回暖。以产品结构为例，5月份90~120平方米的改善性三房成为新房市场的成交主力。

但与深圳楼市“量价齐涨”不同，在广州楼市成交暴涨的背后，房价却依然在底部徘徊。克而瑞的统计显示，5月份广州新房成交均价为14328元/平方米，环比下降1.02%，同比降幅更达到12.93%。从今年1~5月来看，只有南沙的成交均价升幅较为明显，从9985元/平方米上涨至10423元/平方米。

去化周期高达18个月

合富辉煌首席市场分析师黎文江向《每日经济新闻》记者表示，尽管市场成交开始放量，但除了中心城区的部分优质项目，以及受到自贸区利好带动的南沙区外，多数楼盘并没有涨价的底气，房价上涨的势头弱于深圳，最重要的原因在于库存压力依然严峻。

根据合富辉煌研究中心的统计显示，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。与之相对，深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。

黎文江认为，由于深圳长期的土地存量也已接近枯竭，可开发土地面积极少，只能依靠旧城改造与外围扩张，导致近年来土地供应量处于一线城市的绝对低位，引发深圳购房者对未来新房供应紧缺形成强烈预期。但广州的土地供应量历年充足，在新房未来供应量有保证的情况下，购房者要相对理性许多。

购房需求被分流

在需求端，广州面临的压力也并不小。龙辕资本研究总监朱欣苑认为，深圳背靠金融市场，近年来成为创业者的天堂，股市大热造就了巨大的财富效应，推动购房需求上升。与之相对，广州经济结构以传统产业为主，金融产业基础较薄弱，导致人口吸纳能力弱于深圳。

更有甚者，随着广州与佛山近年来积极推动“广佛同城化”，自4月30日佛山解除限购后，大量本地住房需求被分流到佛山市场。合富辉煌的统计数据显示，今年5月佛山市新房成交网签量达到16138套，创下同期的历史新高。“随着广佛两城的交通条件不断完善，佛山楼盘受到大量广州客源的追捧，尤其在广佛交界的金沙洲等区域，一路之隔的佛山盘与广州盘价格差距超过1/3，这导致广州楼市在需求端面临更大的压力”，黎文江认为。

正因如此，中原地产项目部总经理黄韬认为，在5月份广州楼市成交出现井喷后，预计在6~8月市场成交会出现回落，在巨大的供应压力下，房价上行压力重重，“去库存”依然是市场的主题。预计最快要到“金九银十”，库存压力才会明显下降，开发商才敢用涨价试探市场。