易居私有化猜想：周忻想讲一个更简单的资本故事

每经记者 白亚静

最近，在美上市的中概股刮起了一股私有化风潮。

6月9日，当易居中国的两大股东——周忻和沈南鹏共同发起私有化要约时，市场纷纷猜测此举是为回归A股做铺垫。毕竟，与竞争对手世联行400多亿的市值相比，布局更广泛的易居仅拿到了华尔街不到百亿的估值。

虽然天下熙熙皆为利往，但仅因市值被低估，就离开更为成熟的美国市场，投身站到高位却后市不明的A股市场，显然把周忻和沈南鹏想得太简单。

从易居中国董事局主席周忻本人接受采访时的表态，不难看出他对美股的偏爱，不过，是否回A股，他没有给出确定的答复，只是称“易居可选择的路很宽”。《每日经济新闻》记者从诸多迹象发现，易居中国私有化后的路径或许是，先分拆，然后再将各个板块放置不同资本市场，这之中，既有美股，也有A股，甚至包括港股。

分拆：将复杂的故事变得简单

任何商业行为背后，都有其掌舵者一以贯之的商业逻辑可循。从周忻过往的经历不难发现，当估值或者上市不利于公司发展时，他会果断选择私有化，绝不死守。

目前，周忻和沈南鹏只是提出了私有化的要约价格，易居后续怎么走，要从这家公司本身来分析。

8年时间，易居的故事已经从一个轻资产概念演变到传统代理营销、专业数据咨询、房产电商，O2O业务等。围绕着房地产交易，深入到产业链的各个环节。

虽然规模优势已经凸显，但是对于资本市场而言，庞大的身躯讲不出简单的故事，对估值显然不利。

周忻称，发起私有化，是想告诉大家，易居长大了、成熟了，在大平台下有着代理营销、数据库、互联网、金融、社区五大品牌，从公司角度看，私有化更有利于发展。

据他介绍，与中国市场讲市值所不同的是，美股讲究的是简单，最好能用一句话阐述自己的商业模式。

当第一个公司易居中国上市时，周忻的故事只有一句话，“我是卖房子的”；第二个公司克而瑞上市，故事同样是一句话，“我是中国最大的地产数据库”；第三个公司乐居上市，故事被浓缩成一个词，“折扣”，即房地产电商概念。

但是，现在的易居，故事可以从不同角度、不同板块来解读。周忻称，这使得自己和美国投资人之间的交流时间变得很长。

所以，“将目前易居一个相对复杂的故事，变成未来N个简单的故事，是这次私有化的一个非常重要的考虑因素”，周忻称。

谁会重返美国？

相较A股市场，周忻显然更偏爱纽交所。

6月12日，周忻就回归A股市场的猜测，向《每日经济新闻》记者作出正面回应。他称，“我对纽交所情有独钟，自己已在美股上市了三次，虽然它不像A股市场该疯狂的时候疯狂，但它看公司的眼光是很稳健的。”

另外，周忻坦言，虽然A股市场现在越来越开放、成熟，他本人也做过A股市场某公司的管理层，但是自己从来不炒A股，甚至没在A股开账户。

目前，易居中国有五个业务板块，但不是每个都赚钱，而且各个市场对之估值态度不一。

从2014年财报可知，易居中国全部收入的九成以上来自房地产在线服务（real estate online services）、房地产经纪服务、房地产信息和咨询服务（即克而瑞，其已私有化，未来动向不明），新业务房地产金融和社区增值服务暂时没有收入。

具体来看，与世联行（002285，SZ）类似，房地产经纪服务在总收入中占据重要比例。不同的是，近两年易居中国的经纪收入增长缓慢，其在总收入的占比走低明显，从45%（2012年）到38%（2013年），再到31%（2014年）。而2014年同期，世联行营销代理业务收入占总收入的65.48%。

不过，营销代理业务给资本市场带来的想象空间有限，占比走低并不是坏事，至少A股市场给其竞争对手世联行的高估值的原因不在于此。

这意味着，周忻将易居中国的营销代理板块带离美国市场的可能性颇低。不过，该板块如果重新上市，再讲一个“卖房子”的故事显然不合时宜，未来上市要么增加故事元素，要么仅作为基础，然后搭配其他板块。

周忻在房地产金融有三个桩脚——易居资本、钜派投资和房金所。房地产金融，或许是他想留在美国的第二个板块。判断依据是一项正在进行中的事件。

今年4月（当时，A股市场也处于牛市），易居中国宣布，旗下的易居资本将与钜派投资合并，合并后易居中国持有钜派投资37%的股份，成为钜派投资的最大股东。目前，新成立的钜派投资向美国证监会递交了招股书。

周忻认为，这是易居私有化与A股牛市无关的证据之一。他称，如果仅因A股市场目前的高溢价，就提出回购，从逻辑上是讲不通的，因为他作为大股东参股的钜派投资，正走在美国上市路上。

哪些可能回归A股？

在6月12日的表态中，周忻没有完全否认回归A股市场的可能性，只是说“私有化后，易居的路很宽，美股、A股、港股等都不排除”。

这一点可以理解，商场瞬息万变，谁也不能保证如果重新回归美股，华尔街一定会给出合理估值，周忻没必要为自己提前设置一个笼套。另外一个原因或许是，分拆后的这些板块，有些会回到中国市场。

目前，占据易居中国收入最大份额的业务板块是房地产在线服务，2014年的占比为55%。在线业务的收入占比上升迅速，要知2012年时该数字仅为37%。

易居中国所提供的房地产在线服务，主要包括在线广告、电子商务、挂牌服务，这些都是易居中国另一家美国上市子公司——乐居的业务范围。

周忻曾表示，虽然2014年中国房地产市场整体走弱，但得益于线上板块乐居业务的持续高增长，2014年易居的总营业额表现强劲。

当年，易居中国凭借与搜房网（纽交所证券代码：SFUN）相近的业务模块，同样获得高估值，不过去年以来，随着搜房网的盈利模式备受质疑、股价大跌，易居中国的股价也落至低位。

与此同时，中国市场对房地产电商的估值高涨，包括房多多、链家地产等一系列快速扩张的行为，都被视作是抢占国内房地产电商O2O第一股地位之举。

虽然乐居已经在美国上市，但是持有其约七成股份的易居中国有没有可能带它回归A股呢？要知道，当世联行的电商和金融等围绕房地产互联网产业链的业务，只做到总收入的10%时，它的估值已突破至约480亿元人民币，形成鲜明对比的是，易居中国虽然配置更全，但市值甚至不到10亿美元，不及世联行零头。

除了私有化问题，在当日采访中，周忻讲的最多也最生动的是他的“实惠”。这是其在社区增值服务方面正在布局的一个产品，旨在通过免费福利，提供一套完整的线上至线下的精准营销解决方案。

目前，该产品已推广至全国40余个城市，也在快速跑马圈地中。近期，不少企业运作社区增值服务概念风生水起，彩生活在港上市后市值反超母公司，是掀起这波风潮的原因之一。

不过，从易居中国财报可见，目前社区增值服务只有支出，没有实质性收入，想说上市还太早。