万达商业机密遭“黑客”！稳赚一号商业模型流出...

邦地产记者 杜冉乐

还记得万达高调发布的“稳赚一号”众筹产品吗？

快钱官网上说，”稳赚一号“自6月12日10点上线以来，10分钟内募集3000万，50分钟突破1亿，1小时售罄...

比起鹏华和万科的前海REITs产品、平安碧桂园的众筹产品，这速度可谓不明觉厉啊！

当然，“稳赚一号”1000元的最低认购金，也比前两者1万元和10万元门槛低很多。

但这绝不是“稳赚一号”卖得快的原因！

这个新生的“地产金融”产品，到底是怎么设计出来的？

你可以怎样从这套商业模型中，搞出自己的发财之道？

邦地产“冒险”触碰万达的商业机密，为你提供这套“爆款”的设计方案。

需要什么金融机构？

私募基金

担保公司：万达自己扮演

资金托管银行

众筹平台（P2P平台）

万达有什么？

光大安石：中国光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人。

嘉实基金：国内最早成立的10家基金管理公司之一。

四川信托：国内知名大型信托资产管理公司。

快钱公司：独立第三方支付企业，提供综合电子支付服务。

2015年1月14日，万达商业地产与上述公司分别签署了合作投资框架协议，今明两年内拟联合投资240亿元，建设约20余座万达广场，目标直指“轻资产”战略。

怎么操作？

稳赚一号”先借用P2P平台将“大金融”拆分成“小金融”。

（快钱公司作为第三方支付，很可能扮演的就是这种角色。）

单份1000元的理财产品最终可以集成为总金额20万元的资管计划。

200个规模20万元的资管计划，有可以拿来购买总金额1000万元的集合信托计划。

中国银监会规定：信托公司不再限制集合资金信托计划的200份合同，但合同每份门槛最低20万元，人数最多50个。

面对规定，契约型私募基金的人数上限200人，无需注册，退出灵活，流动性强，避开了双重征税，是更优选择。

以200份为上限，如果万达启用“契约型基金”，以上述信托计划作为有限合伙人，光大安石作为普通合伙人，“稳赚一号”就可以撬动募资规模20亿元，如果成立N只这类的基金，构造成大基金嵌套小基金的结构，就可以进一步放大规模。

怎样COPY？

简单地说，是这样一个流程

资产→独立资产持有公司→股权分成N份→合作企业持有

（因为税收有优势、投资主动权、费用可能不超1%）

中国证监会《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》：

统一以“资产支持专项计划”作为SPV(特殊目的载体)，开展资产证券化。

万达及相关方需将万达在2015年新开工且在2016年开业的只租不售的万达广场项目做成SPV就行了。

如何退出？

整体退出”

有地产公司约定回购，作为REITs上市，被其他机构（包括REITs）收购，网络平台或其他渠道权益转让等。

目前来看，最靠谱的还是地产商对众筹权益的约定回购，其次是向其他机构转让。

“投资者退出”

中途需要退出的就转让基金份额；

到期退出就是分红。

由于开发商是万达这样的一线地产巨头，大部分投资者会感到比较放心，相信承诺会得以实现。

但是其他的地产公司，尤其是中小地产公司，要效仿“稳赚一号”恐怕很难，因为不具备万达这样的信誉和实力。

如何风控？

一般商业地产公司:

将剩余股份质押或其他资产抵押给基金，实际控制人再承诺回报（万达集团兜底6%），如果有外部担保公司介入，担保公司还会对本金担保。

商业回报率在3-5%，资产回报率不好说，定价基数差异化太大，商业年递增率4%-6%。

万达稳赚一号类似商业地产的“售后返租”模式，不同的一点就是把大金融分成了小金融。

有些限制...

升值”

标的资产本身是否能够真正升值是核心问题。投资标的如果不够清晰，也将是巨大问题。

“成本”

万达的金融布局使它操作“稳赚一号”成本小很多。

但私募基金收益一般是每年1-2%的管理费，加超额收益的20%分红，担保公司1%-2.5%保费。

中小房企用这个方法，可能成本就会很高。运营能力较弱，也很难做到6%的租金会报水平。