眉山“最强”购房补贴效果如何？5月商品住宅成交套数环比增67%

◎每经记者 杜冉乐 摄影报道

5月29日下午，回四川省眉山市收房的易女士走在街上，看到满城尽挂“500元/平方米购房补贴”的标语，甚为惊讶，也很兴奋。一问才知道，这事儿不虚，堪称最强地方救市，但补贴对象仅限于当地农村居民。

那么，补贴初衷是什么？实施1个月以来，成效如何？供地有何变化？会不会透支后市需求？《每日经济新闻》记者近日赴眉山进行了实地调查。

在“稳增长”背景之下，地方频出狠招。继去年7月祭出全市购房补贴60元/平方米之后，今年5月，四川省眉山市继续推出“大杀器”——加码购房补贴。

据了解，今年5月中旬，眉山市低调出台购房补贴新政，今年5月1日至7月底补贴500元/平方米，8月1日至年底补贴400元/平方米。《每日经济新闻》记者注意到，在推出救市政策后，当地楼市的成交量也出现了大幅攀升。

每平方米可补贴500元

两年前，易女士在眉山市高铁站附近买下了万景集团开发的“威尼斯”项目一套70多平方米的房子，今年5月份刚到收房季。楼盘号称是当地的品质楼盘，易女士购买时一平方米4000多元。去年12月底，眉山高铁开通了，但不少像“威尼斯”这类项目的售价不仅未涨，反而略有下降。

这次回眉山收房，易女士看到上述劲爆的购房补贴标语，除了后悔自己“房子买早了”，她冒出念头，想借新政红包再买一套，即便手头并不宽裕。

《每日经济新闻》记者实地调查了解到，今年4月底，眉山市委、市政府发布了《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》（眉办【2015】2号），5月中旬，眉山市住建局等又出台了实施办法。文件规定，凡是今年5月1日~12月31日在眉山中心城区购买新建商品住宅，并在眉山市房管局网签备案且符合条件的农村居民，均可享受财政补贴及其他优惠。

该购房补贴分两个阶段。今年5月1日至7月底，符合条件的进城购房农村居民可享受政府补贴300元/平方米，房企再给予200元/平方米补贴；8月1日至12月底，政府补贴降至200元/平方米，房企补贴不变。

政策一出，外界热议即至。眉山市相关部门向记者解释说，他们出这个政策的初衷，主要是基于眉山城乡统筹，购房补贴只是手段。政府补贴资金从何而来？当地一位官员表示，政府不会单列出专项资金，楼市成交活跃了，政府从房地产各环节收取的税费等收入，足以覆盖该部分支出。

5月商品房成交环比猛增

记者走访了解到，眉山城区新楼盘主要集中在眉州大道、岷东新区等热门片区。“眉山的存量房可能偏大一些，但这在全国二三线城市较为普遍。”眉山市住建局副局长王新东说，这是正常的市场行为。

眉山市房管局房地产市场管理科副科长万春鑫透露，目前眉山市城区在售楼盘40多个，一些机构统计当地存量房体量为200万平方米，实际上有100万平方米多一点，这中间的缺口是保障房和尾盘。

购房补贴推出了1个月，市场成交到底如何？记者从眉山市房管局获得的最新数据显示，作为购房补贴受益最直接的眉山市城区，5月份成交商品房2090套，环比增长52%，其中商品住宅1785套，环比上增长67.76%；商品房总成交面积为15.87万平方米，环比增长近57.17%，其中商品住宅成交近14.66万平方米，环比增长16.78%。

领地集团位于眉山的凯旋国际社区，是此次补贴政策出炉之后的热门楼盘。虽然其售楼部门前正在加修一条直通成都天府新区的大道，但看房客仍络绎不绝。

该项目销售经理王薇说，“市场应该触底了，5月份已卖了268套，最近每个月增量成交130套左右，69~89平方米的‘刚改’楼盘最好卖了，下一步项目还会涨价。”“明年市场可能差一些，主要是现在短期政策刺激需求，会透支一部分刚需。”某房企副总裁表示。万春鑫对房企的需求透支等担忧并未否认。他说，下一步存量不会降，刚需房会减少，供给结构会升级换代，楼市也会呈现不均衡格局，大房企房子好卖，小房企难卖。

5月仅成交1宗地块

作为楼市上游的土地市场，也显现微调迹象。《每日经济新闻》记者梳理资料发现，2011年眉山市本级供地41宗，占地847亩；2012年市本级供地43宗，占地3385.8亩；2013年市本级供地24宗，占地1853.1亩；到2014年，市本级供地41宗，占地4501亩，达到近几年来供地高点。

去年，眉山市通过招拍挂成交40余宗土地，但今年前5个月成交惨淡。眉山市国土局土地储备中心主任刘鑫透露，整个5月份成交了1宗位于东坡岛的地块，不过面积较大，成交价7.9亿元。

“当前土地市场疲软，处于买方市场。”刘鑫说，一年卖地也就是1000亩左右，去年卖地收入10多亿元。据记者统计，今年前5个月，眉山市成交商品房用地仅3宗，都是热门地块，其中两宗位于东坡岛，1宗位于岷东新区。

今年3月份，国土部发文《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，目的就是优化住房用地结构，支持自住和改善型住房需求等。

王新东表示，“现在土地供应减少了，新开工项目比去年减少了30%。因为市场低迷，开发商放缓了开发速度。”

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官方释疑

眉山市住建局副局长：购房补贴会产生吸附效应

◎每经记者 杜冉乐

今年5月份，眉山市出台了针对当地农村居民的购房高补贴政策，引来市场热议。该政策出台的初衷到底是什么？农村居民买房进城之后怎么办？眉山是否做好了准备？如何推进新型城镇化？

结合这一串焦点问题，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）近日专访了眉山市住建局副局长王新东，他逐一作了答复。

购房补贴“一举两得”

NBD：眉山出台农村居民购房补贴是基于怎样的考虑？

王新东：这个政策主要是想解决农村居民的出路问题，现在农村人口分两部分，一部分在外地打工，另一部分是农村的闲置人口。我们想把他们吸引到眉山来工作、生活，但首先要解决他们住的问题，有个落脚的地方，再找工作。

NBD：怎么理解农村居民“购房补贴”这一短期政策？

王新东：这部分人口可比作一滩水，我们先打开一个口子，把这部分水往这里引。如果不创造条件，挖低点，水就引不过来。一旦把渠道修好，慢慢就会有带动效应。这个政策只有半年多，但带动效应是长期的。

以往我们也都在出台相关政策，今年之所以进一步加大补贴，主要是经济下行压力可能更大，这个补贴算是一举两得，既消化存量房，也会促进农民进城就业。

NBD：眉山存量房规模大的原因是？

王新东：这是眉山独特的城市发展情况决定的。1997年成立地区，2000年建市，之后必定会带来城市高速建设，城市扩张较快，土地相对充沛，以前是县，改成地级市后，相应指标会增加。

整个眉山的建设高潮在2007年，道路修起来之后带动土地供应增加，这也造成眉山市存量房进一步增多。现在土地供应开始减少了，新开工项目比去年减少了30%，市场低迷，开发商减缓了开发速度，土地供应在减少。

激活城市“吸附效应”

NBD：此次购房补贴会不会透支了本地的购房需求？

王新东：眉山现在城市人口40多万，超过50万就会有吸附效应，周围很多东西就会吸引过来，比如餐饮、商业，开始很缓慢，但到一定程度就会加速。

NBD：农民进城之后，他们的身份和地位是否改变了？

王新东：我们并不是简单地把农民引入城市，李克强总理提出“三个1亿”，其中1亿就是有意向、有一定能力的农村居民，购房进城，第二是就业、保障等问题，眉山市很重视这一块，把它放在城乡统筹和新型城镇化的背景下，我们推出了四种模式、四种转变，都是一种手段，最终是“四有”，即有财产、有工作、有住房、有保障。

NBD：眉山作为全国城乡统筹的重点区和农地产权改革的试点，您如何看待眉山推进城乡统筹的四种模式？

王新东：我认为这是梯级式统筹，应该分成三级，第一级是中心城区或几个县的县城，第二级是建制镇，第三级就是乡村。

整个眉山人口呈梯级流动，第一个是有能力、有愿望的人到城市里区居住，既没能力又没有愿望的，可以就近在乡镇居住，往下就是农村，往往居住在建制镇周围。

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深度剖析

眉山力推购房高补贴救市还是统筹城乡？

◎每经记者 杜冉乐

从成都出发，沿成乐高速南下，沿途绿油油的稻田、被架起的葡萄藤、五颜六色的花卉，依着田间小路而建的村落……穿过古色古香的眉山收费站，人们仿佛重归“东坡故里”，但这里现在却是高楼林立，恍如隔世。

眉山作为一座年轻地级市，面临楼市“去库存”的烦恼，外界质疑其购房高补贴是为了“救市”，但实际上，这更像一场城市人口抢夺战。在当地不少官员的眼里，引导农民进城购房只是眉山统筹城乡的第一步，他们正在探索创新“四种”模式，试图打造眉山特色的城乡一体化。

5月去化形势良好

去年初，眉山市东坡区出了个政策，凡是到眉山中心城区购买首套房的东坡区农民 (拆迁安置户除外)，由政府按60元/平方米予以补助，若是全家自愿登记为城镇居民，另外再给予3000元/人的奖励等。去年7月份，这一政策进入了眉山市为稳增长而推出的“眉山26条”。

搜房网报告显示，2013年，眉山市城区房地产总销售面积为166.5万平方米，供应量超过220万平方米，加上库存和增量，去年供应量预估超过450万平方米，被认为是供需失衡。

记者从该市房管局网站获取的数据显示，去年7月政策出台当月，眉山市城区商品房成交量为112套，相比6月份的84套环比增加28套。受此变化鼓励，到了今年4月底及5月中旬，眉山市再度祭出力度更大的农村居民购房补贴政策。

眉山市房管局房地产市场管理科副科长万春鑫对《每日经济新闻》记者表示，去年过年时，当地的房屋供应量达到了峰值，外界预估的总存量200万平方米，拿到预售证有40多个项目（未统计尾盘），实际上总存量为100万平方米多一点。万春鑫说，今年5月份，眉山市城区商品房销量接近16万平方米，已相当于2013年的平均水平，预示这一形势非常好。

“救市就是饮鸩止渴，我们政策本意绝不是这样的。”眉山市一位不愿具名的官员说，他们希望针对眉山农村居民的购房补贴政策，成为当地统筹城乡发展的重要抓手。

记者从眉山市委一份官方文件了解到，早在2012年，当地就出台了《关于创新“四种”模式加快“四个转变”统筹城乡发展的实施意见》。“眉山城区人口只有40多万，与川内其他同级别的城市相比，还有较大的差距。”万春鑫说，农民进城购房高补贴提供了契机，对统筹城乡很有吸引力。

进城农民身份何以蜕变

实际上，农民进城并不难，但他们进城之后干的是最苦的活，却难以获得与城市市民同等的待遇和公共服务。这也是当前新型城镇化步入深水区的难题。

国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“目前很多地方是赶农民进城，建农民城，失地农民就在农民城里，它和城市是‘两张皮’，这个问题怎么办？答案是要尊重人选择的权利。”

在杨宜勇看来，人的城镇化应是人的权利城镇化，是人的权利“属地化”。记者调查发现，眉山市政府从政策到实践，并未对农民进城采取过激措施，原则上尊重农民意愿。

眉山市住建局副局长王新东说，他们并不是简单地把农村居民引入城市，而是要逐步解决农民进城的住房、就业、保障等问题，并强调这也是一个系统性问题。

眉山市一位官员说，按照2012年统筹城乡的文件精神，他们不搞“一刀切”，紧密结合地域特色和产业基础，宜城则城、宜工则工、宜农则农、宜游则游，让基础条件好的地方先行先试。

记者注意到，破解城乡“二元结构”、推进城乡基本服务均等化等重点、难点，已列入了眉山市委上述2012年文件中。眉山市这位官员还说，在加强农民引导上，除了明确目标任务外，还要通过职业技能培训、基础设施延伸、生产模式推广等形式，促进农民身份转变等。