国内首个众筹建房项目 或是换种方法卖房子

每经记者 白亚静 发自深圳

十年前，一群深圳市民决定自己筹钱建房。为了绕开不断上涨的房价，他们独自面对专业且琐碎的拿地、报批等流程，却以失败告终。

十年后，平安好房在股权众筹政策的支撑下，将众筹建房提到实操层面。与去年热炒的各类营销类众筹所不同的是，这次筹得的资金将直指项目建设环节，预期大幅降低融资成本。

平安好房CEO庄诺向《每日经济新闻》记者表示，他们设计的第一款众筹建房产品将于今年6月中下旬推出。该产品系与碧桂园合作的上海某楼盘。

作为国内首个众筹建房产品，其试水味道浓厚。目前看来，该产品更接近类信托产品，能为购房者节省多少成本，有待观察。对于开发商而言，地块所在位置、周边配套、竞争环境，使得该楼盘主要面对刚需，房价需有足够吸引力才能快速去化，因此众筹的低价策略符合其营销思路。此外，提前获取资金以降低成本，更是一举两得。

另一个融资对象

此前，国内众筹买房一直停留在营销层面，对房价的影响微乎其微。因为取得预售证之前，开发商不能以任何方式提前从购房者手中获取房款。

不过，股权众筹得到政策护航后，住宅开发这块蛋糕里，将加入两个新的分食者，即参与众筹建房的购房者，以及众筹平台。

在购房者所支付的房款中，土地、税费、建造成本等合计约占到六成左右，此外，开发商抽走10%+，金融机构抽走10%~20%，营销费用再占用3到5个百分点。

目前，这两个分食者想狙击的，正是参与其中的金融机构，以及与营销费用相关的利益群体。

倚天投资投资总监叶飞介绍，房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右，信托渠道的融资成本在10%~11%。

庄诺认为，如果能够用众筹的方式建房，将使总房价降低20%~30%。

对于想要砍掉融资成本、营销成本的购房者而言，股权众筹仍有一个致命缺点，即他们不能直接以购房的名义接触开发商，这使得时下的众筹建房产品，更像是一款类信托产品。

以平安好房与碧桂园合作的众筹产品为例，购房者需从平安好房处购买众筹份额，楼盘完工后，拥有楼盘的部分权益，可选择将该权益转为产权，或者委托开发商卖房后转成收益权。

庄诺称，平安好房在购房者（众筹者）与开发商之间，只充当众筹平台的角色，像是“裁判员”，不直接介入到项目中。

这实际意味着，房企的融资对象从银行、私募、信托等金融机构，变成了众筹平台。以平安好房为例，它在某种程度上更像是房企的资金通道。

庄诺表示，第一款产品上，他不考虑能收多少管理费，并表示如果成本核算超出预期，将由平安好房负责垫付。

但不可避免的，在这一众筹方式里，融资成本仍存在。

加快住宅去化

对于开发商而言，在不同的项目上，众筹建房也将给其带来福音。

首先是提前“认筹”，为沉淀的资金解套，降低融资成本。

此次合作标的是碧桂园在4月拍下的一块地，据悉这是其近年来在上海的首个项目。这意味着，多个环节中的不确定因素，将使碧桂园无法延续其在华南片区的高周转，整个开盘周期将被拉长，资金沉淀时间久。另外，上海市场的预售条件严格，该项目也难以快速回笼资金。

但是，一旦将资金渠道改为众筹后，碧桂园的资金压力将大幅缓解。

庄诺表示，若募集的资金足以覆盖项目开发，房企有望向代建营运者的角色转型，实现轻资产运营。

对于碧桂园上海项目而言，众筹建房还在一定程度上暗合其营销策略。

公开资料显示，该项目地处嘉定区徐行镇，周边配套一般，离地铁线较远。从周边的竞品可见，如绿洲香格丽、佳兆业城市广场等项目，自住需求占到八成以上。

这意味着，该楼盘的客户以嘉定区域的刚需为主，对于城区的外溢客户吸引力差，若无足够价格优势，客源将大幅减少。

通过众筹，该项目主动降价，不仅提前锁定客源，还能加快去化。